某国际广场商业项目策划案分析.ppt

四、项目主题定位 XX国际广场—— 南充首席城市综合体 项目涵盖了与世界同步的购物中心、国际级高档酒店、全球星级影城、铂金品质公寓等综合性的多元化物业。是南充大手笔、高档次、全业态的首席城市综合体项目 五、项目功能定位 城市综合体+休闲购物街区 六、项目目标定位 ——南充新商业文化名片和城市文化名片； ——成为商业精英和知名商户的标志和名片； ——打造南充活力时尚标志性商城； ——南充主题商业时代投资者的首选物业，能够开启南充商业投资新时代。 六、客群定位 投资型客户 包括散户型投资客户和专业型投资客户。 综合这类客户的特征和本项目的投资特性，此类客户将是本项目核心客户的重要组成部分。 经营型客户 本项目因为档次较高，主题明确，对招商的要求无疑将设定较高的门槛。从本项目的特色定位和发展前景看，本项目定能吸引南充乃至全省、周边省市已有积累的分散型品牌经营客户以及部分个体经营者，以借形象与氛围获得更大的利润。 消费群体定位 南充本地消费人群，这部分人群主要在项目内进行购物、餐饮、休闲娱乐，他们是本项目的主体消费群； 项目地内居住的居民及周边居民，本项目的部分商业构成是为本社区的住宅配套而设置的（鹤鸣路周边），另外，尽量保证项目地的高尚住宅人群的基础消费在本区完成，这部分也是相当可观的收益； 城区以外中高端购物人群，主要是南充是域内的其他地区的群体前来购物、休闲消费； 到南充的旅游人群，旅游人群又分为两部分，一部分为大众休闲游客，如来盐城旅游人群，另一部分为到南充的商务客户群体。 .... A B C 首付10万以下 首付 10万-30万 首付30万以上 付款：按揭贷款。 投资目的：投资收租，无需经营，获得高回报。 客群： 当地居民、公司高管、新移民等 客户自己判断力弱； 着重资金收益和投资安全，喜欢贪小便宜； 容易为现场气氛所引导； 非常关注发展商的品牌和经营商家的品牌。 客群： 个体户、公司高管、公务员等 客户有一定的判断能力，但不专业； 着重资金收益率和资金的安全性； 容易为现场气氛和旁人所引导； 比较注重项目的地段和发展商的品牌。 投资目的：投资收租为主，自营为辅 付款：按揭付款。 客群：个体户、投资者、有投资经验人士等 客户思想冷静，有主见； 不轻信返租承诺（如年返租10%等）， 不被项目包装所吸引； 精于算计，对项目有自己的判断。 投资目的：投资收租为主要投资目的 付款： 手头资金比较充裕，但会结合铺位的实际情况来确定付款方式。 2、投资客户特征简析 主力客户构成 由于我们的项目主要为立体铺位，单位面积较大，相应总价较高，其所对应的客户群主要为B类客户和C类客户，区别于目前市场上普遍的A类博彩型客户。所以锁定目标客户时应着重分析这部分客户群的特征，针对他们作出相应的营销措施，做到有的放矢。 3、主力客源锁定 10万元以下 10-30万元 30万元以上 C类 A类 B类 4、客源构成 周边地区投资人士 30万以上投资金额，以稳定收租回报为目的 潜在客户数量比例:总客户量约占15% 在南充市外的经商投资财富人士 成都、周边城市、浙江沿海地区.多为在南充市做生意或工作的的财富人士， 潜在客户数量比例:总客户量约占35% 偶得客户群 重点客户群 核心客户群 生活、工作、经商在南充的投资者 经商人士、政府职员、企业白领、专业投资者 有10~30万元闲置资金投资人士 潜在客户数量比例:总客户量约占50% 4、客户积累 初步统计可售房源224套，必须积累达到2500组准客户。 首期开盘欲销售30%实现去化67套，需680组一级客户。 二次推盘30%，也需680组一级客户。 三次去化20%，需积累400组客户支撑销售。 第五部分 营销战略 一、定价原则 价格分区制定参考因素: 　交通差价:根据所临道路的重要性程度、到达便利性进行价格区分； 　临街面差价:根据店铺临街面确定价格差异. “一铺一价”原则 根据各商铺位置、格局、动线、面积等因素的不同，制定不同销售价格，体现价值唯一性。 二、定价依据 1、项目本体因素 停车便利性及交通组织的便利性； 片区内租金水平； 片区未来发展潜力； 片区内物业销售价格比较； 同比项目销售价格的参照。 销售模式的变化 鉴于本项目周边尚未有商铺销售，我们采用同类及当时市场在售商铺进行比较，结合项目实际情况修正为本项目的价格的方式对本项目进行定价。 楼盘名称 地理位置 商业规模 商铺形式 铺面标准 销售模式 平均价格 （元/㎡） 销售成绩 销售时期 主要业态 消费范围 佳兆业广场 ㎡ 综合商业 辐射滨江路市场 天府明珠 ㎡ 综合商业 南充政府新区居民 天赐中央银座 ㎡ 城市综合体 辐射南充老城区市场 2、市场因素 目标均价＝ 市场比准价＋K?产品综合溢价 市场比较法、收益还原法 市场环境 品