2013泰州莱茵东郡商业物业市场调研及定价策略提报重点.pptVIP

商业地产影响 本体分析 区位分析 本案处于高教园区和工业园区的中间地带，但兴泰公路东侧（老328国道外环）非城市商业发展核心区域，区位优势较小 兴泰南路 济川东路 本 案 现阶段核心商业发展集中地及布局总体方向 本案处于商业非集中区域，东侧南侧周没有较大的社区，北侧有易居城一个超大社区； 济川路向东路段暂无发展空间； 虽然本案在高教园区，但被兴泰公路拦截，后期寄望于海陵工业园区带动片区商业的发展。 商业地产影响 本体分析 周边环境分析 本案在兴泰公路东侧，周边以农村自建房和农田为主，无景观资源，公建配套和生活配套也比较缺乏。 北：兴泰公路 西：农田、空地 临近兴泰公路 南：翰林雅居 （无街铺） 东：农村自建房 目前支撑本案商业氛围的人气，主要来自本案业主，以及北侧的农村人口，和东北角的紫东花苑小区。 商业地产影响 本体分析 基本售罄 未售 E D C A B 本案未售房源表 101.39 98.33 A-06 11 225.04 225 A-05 10 111.65 111.65 A-04 9 111.65 111.65 A-03 8 111.67 111.65 A-02 7 177.32 177.28 A-01 6 76.97 76.79 C-03 5 1415.86 1415.86 C-02 4 1419.48 1419.48 C-01 3 226.42 224.74 B-14 2 133.85 132.5 D1-04 1 实测面积 面积 房号 序号 产品分析 A#商业临近小区入口，且面积相对较小，销售抗性较小。 C#商业两层商业面积大，总价高，加上地段优势不明显，商业氛围不足导致经营业态受限，总体销售抗性较大 剩余11套商业中，存在较大销售抗性的是C#两层商业；其余9套，符合整体泰州商业投资需求，销售抗性较小 商业地产影响 SWOT分析 机会（O）: 本案所处的区域及兴泰公路南侧3公里范围内仅有自建零散商业、安置房小商业（紫东花苑），暂无集中式高档商业带。 中医院新址位于海陵工业园区，及本案的东侧。 本案南侧的一处准四星级用地即将进入规划建设阶段。 劣势（W）: 南侧商铺门前绿化带过宽，影响对外昭示效果，不易聚集过往车辆和人流。 属于老328国道外环（东侧），与天和家园、万泰国际相比，虽仅隔一条马路，但本案的住宅、商业价值及客户认可度明显要低于它们。 目前本案与翰林雅居入住率不高，且翰林雅居无商业，无法与本案南侧商铺形成对流，所以短期内无法通过自身形成良好的商业氛围。 威胁（T）: 地段、商业价值高于本案的天和家园，目前有一栋四层的商业综合楼在售，且价格仅在6200元/㎡,本身大投资客通路就窄的情况下，客源竞争就更显激烈。 整体和区域市场成熟度不高，租金结构混乱，大客户对投资回报率做判定时会受到影响。 目前本案与翰林雅居入住率不高，且翰林雅居无商业，无法与本案南侧商铺形成对流，所以短期内无法通过自身形成良好的商业氛围。 优势（S）: 已售商铺在两年时间内经营率达到50%，早期形成了商业氛围，对未受商业起到形成良好的前景展望。 在区域内，本案商业整体价格适中，形成良好的的投资回报期望值。 本案住宅销售良好，对本案商业氛围奠定基础。 济川路直通万达广场，在前期住宅销售过程此概念已深入人心。 本案优势、劣势基本等同，机会大于威胁：表明本案具有优越的发展潜质，但短期内这种发展潜质可能不被客户看好。 商业地产影响 目标客户分析 商铺客户购房偏好描述 商铺类型 社区沿街商铺（1F、1+2F）、集中型商业1F 客户需求比例 私营业主群占比85% 全市拆迁户占比15%。 总价范围 社区型街铺成交主力总价控制在100-300万，不宜超过300万 总价100-200万左右接受度最高。 面积需求 面积需求多控制在40-120㎡，单间＞200㎡，受总价影响，销售抗性相对较大。 购买目的 80%：投资；20%：自营 项目关注点 地段、人流量、商业氛围、开发商招商能力 本案的主要客户以周边及全市私营客户为主，街铺总价上限不宜超过300万； 从泰州商业需求层面来看，多以社区沿街商铺投资为主，大型集中型商业去化情况并不理想，受开发商招商能力所限，同时二层以上大商铺的投资信心度相对偏弱。 泰州商业目前正处于从商业零售开始转型的发展初期， 价格的制定必须依据市场的需求以及实效回报而得出! 第五部分 定价策略分析 1 销售方案建议 销售策略分析 六 3 重点商业项目调研 2 招商方案建议 2 定价方法 1 定价依据 定价策略分析 五 3 目标客户分析 2 区域商业发展现状分析 分章节 报告内容 一 房地产政策分析 1 2003-2012年调控