第一章建设项目财务评价教程方案.ppt

从上表的计算可以得出，该投资此项目的财务净现值为271.93万元，项目的财务内部收益率或表面收益率的计算可以通过内插法计算得到IRR=18%+1%×271.93/[271.93-(-735.34)]=18.27%18%由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平，因此该项目可行。 （2）计算项目实际收益率 实际收益率（Rr)和表面收益率（Ra）、通货膨胀率 (Rd)之间关系式为 （1＋ Ra)=(1+ Rr)(1+ Rd) 通过计算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5% 所以（1＋0.1827）＝ (1+ Rr)（1＋0.05）＝12.64％ 因此，该项目投资的实际收益率为12.64％ 静态盈利能力指标计算实例 例6－5 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1－4层建筑面积均相等，5－14层为塔楼（均为标准层），建设成本为3500元/m2，专业人员费用为建造成本预算的8￥，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用之和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5％、3％和6％，预计建成后售价为12000元/m2，项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，年代矿利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少? （1）项目总开发价值 1）项目建筑面积：4000×5.5＝22000m2 2)标准层每层建筑面积;(22000-4000×60％×4）/10=1240m2 3）项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元） 4）销售税费;26400*6.5%=17169（万元） 5）项目总开发价值：26400－1716＝24684（万元） （2）项目总开发成本 1）土地 成本:5000万元 2）建造成本：22000*3500＝7700万元 3）专业人员费用7700*8％＝616万元 4）其他费用：460万元 5）管理费： （5000+7700+616+460）*3.5％＝482.16万元 6）财务费用： a.土地费用利息：5000*[(1+12%/4)3*4-1]=2128.80万元 b.建造费用、专业人员费用、其他费用等利息： （7700+616+460+482.16）*[(1+12%/4)(2/2)*4-1]=1161.98万元 c.融资费用： （2128.80+1161.98）*10％＝329.08万元 d.财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08＝3619.86万元 7）市场推广及销售代理费用：26400*（0.5％＋3％）＝924万元 8）项目总开发成本： 5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02万元 （3）开发商利润：24684-18802.02＝5881.98万元 （4）成本利润率：5881.98、18802.02*100％＝31.28％ 例6-8 假定例6-5中各项开发成本的投入比例分配如下表所示，试用现金流法对该项目进行评估。 时间 费用项目 2004年 2005年 2006年 总计 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 土地成本 50% 16% 16% 18% 建造成本 5% 8% 12% 15% 15% 18% 15% 12% 100% 时间 费用项目a 2004年 2005年 2006年 总计 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 土地成本 2500 800 800 900 5000 建造成本 385 616 924 1155 1155 1386 1155 924 7700 专业人员费用 30.8 49.3 73.9 92.4 92.4 110.9 92.4 73.6 616 其他费用 100 360 460 管理费 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 40.2 合计 2540.2 840.2 840.2 1040.2 456 705.5 1038.1 1287.6 1287.6 1537.1 1287.6 1397.9 14258.2 季度末累计值a 2540.2 3456.6 4400.5 5572.7 6195.9 7087.3 8338 9875.7 11459.