区间可比城镇基准地价体系建立方法探讨教程详解.ppt

Institute of Computer Software Nanjing University Institute of Computer Software Nanjing University * * 区间可比城镇基准地价体系建立方法探讨 * * 汇报提纲 1.研究背景 2.研究区概况与技术路线 3.区间可比城镇基准地价建立过程、方法与成果 4.总结 一、研究背景 为什么要建立区间可比城镇基准地价体系？ 随着土地有偿使用改 革制度的深入，建立 健全统合理的城镇基 准地价体系己成为加 强地价管理、促进地 产市场良性循环的重 要基础工作 必要性 现状 城镇内部基准地价体系 在各城市已基本确立， 但城镇间可比性强的基 准地价体系还尚未建 立，缺乏宏观调控城镇 间土地价格的科学依据 结果 各城镇在土地出让中自 行规定土地有偿出让标 准，使得出让地价与实 际的土地价值相差悬 殊，造成国有土地资产 的流失，国家作为土地 所有权主体的利益难以 保障，经济较发达地区 此问题尤为突出。 二、研究区介绍与技术路线 参考任奎博士撰写的文章，选取江苏省如东、宝应两县所辖城镇为例，如东县和宝应县分别位于南通市与扬州市，所辖城镇分别为15个和16个，基准地价建立时间分别为 1997年和 2003 年。 技术路线如下图： 三、研究过程与方法 统一土地使用用途 1 统一评估基准日，该研究区中统一为2004.12.31 2 统一土地使用年期，不同用途年限不同 3 统一土地使用权（土地使用权是否完整） 4 5 统一容积率（取众数确定） 6 统一开发程度（五通一平） 内涵的统一 3.1基准地价 3.2 建立区域统一的城镇土地等别体系 整体思路：首先按照国家“城镇土地分等规程”进行城镇土地分等；将县内城镇土地等别体系与省级城镇土地等别体系进行衔接，建立区域统一的城镇土地等别体系，从而达到纵向统一的效果。 3.2.1 土地分等的流程 对象 确定权重 统一量纲 省级城镇分等 - 省辖市 县级市 县内城镇分等 县城 所辖建制镇 邀请专家，采用特 尔菲法进行打分， 确定参评因素、因 子以及对应权重 - 极大值标准化 指数扩散标准化： 计算交通干线 特殊形式标准化： 受到中心城市的 辐射度计算 求和与验证 加权求和得到各城市土地总分值，最后运用聚类分析结果及土地市场交易资料进行校核验证 土地分等参评因素、因子及权重评分结果 省级城镇 研究区县内城镇 加权求和后得到的分等指数 省级城镇 县内城镇 3.2.2 县内城镇土地等别与省级城镇土地等别的衔接 县内与省级城镇土地等别体系关系： 从上面关系图我们可以利用如下公式进行三者的衔接： Si=S县/U县*Ui 式中，Si、S县分别为第i个城镇、县级市在省级城镇土地等别体系中的分值；Ui、U县分别为第i个城镇、县级市在县内城镇土地等别体系中的分值 省辖区 建制镇 县级市 按上述方法，得出研究区与省级主要城镇统一的城镇土地  分等结果 3.3 区间可比城镇基准地价的建立 3.3.1 地价的修正 地价修正是统一基准地价内涵的技术层面的体现，统一基准地价内涵是 进行地价修正的前提，具体修正公式参见土地评价学 3.3.2 城镇基准地价平衡的计算 该部分的研究是在城镇统一的土地分等结果上进行，分析流程为： 1、对研究区各城镇进行分等，将研究区质量指数分值用数轴形式进行 标示，利用数轴法对分值进行分类，从而得到分等目的； 2、计算各等城市基准地价级别的平均值，这里鉴于级别划分数目不一 致，先计算最高级别，再通过等比原则推算之后级别值； 3、基准地价初次平衡，用调查初始值与平均值进行算术平均，得到的 结果作为最高级别基准地价的初次平衡值； 4、再次平衡：找出基准地价平衡的控制点，然后利用内插法对各个城 市进行平衡，将此结果值与初次平衡值再次平均得到最终平衡值。 3.3.3 区间可比基准地价体系模型的建立 利用之前的平衡数据，对一级地的商业、工业用地与城镇土地分等 指数进行拟合，得到拟合模型分别为： P1s=0.0229m3-1.4198m2+77.7955m+97.5534 P1z=0.0001m4+0.0010m3-0.2353m2+20.7352m+137.9663 式中，P1s、P1z分别为一级地商业和住宅业基准地价（调整后）；m为城 镇土地分等指数。邀请专家对建立的体系进行分析检验，结果证明该体 系效果较好。 3.3.4