旅游地产问题突破策略分析.ppt

谢谢！ * * 一花一世界，一叶一菩提 旅游地产问题突破策略报告 2014年10月 目录 1 2 3 方案目标 项目扫描 解决之道 海南——中国旅游地产的样本 从“住宅”到“旅游” 阳光之城海口、宜居福地定安、航天之城文昌、养生天堂琼海、滨海之城博鳌、翡翠山城五指山、海湾盛景陵水、浪漫天涯三亚，从北到南，从东到西，随着海南旅游地产日渐升温，这些城市也开始名声大振。而规模逐渐显现的成片区旅游地产开发，也吸引了全国各地乃至境外投资者的眼球。——国际旅游岛 引言 问题前置 如何从“旅游”到“住宅”？ 项目用地性质为C8旅游用地，甲方希望实现热销 区政府规定单体4000㎡以上，容积率0.3，甲方希望单体做小，300-400 ㎡最佳，1000㎡为底限，怎么实现与政府博弈 政府支持该地块用做养老或度假村，该地块2002年立项至今，甲方报规未通过 壹 方案目标 在政府限定条件下通过报规 名利双收 贰 项目扫描 项目位于通州区宋庄镇葛渠村，温榆河老河湾畔，东滨河路东侧 距离京平高速2公里，六环路、机场第二高速3公里，机场5.5公里，交通便捷 项目扫描 | 项目区位及交通 机场 5.5KM 3KM 六环 机场第二高速 京平高速 3KM 项目周边基本生活配套充足，教育、医疗配套不足，多中高端休闲配套， 另项目自身配套丰富 商业 公园俱乐部 艺术类 学校 医院 奥运生态公园 北京哈罗英国学校 北京市商务科技学校 世纪华联超市 宋庄左右艺术区 打工文化艺术博物馆 观唐高尔夫俱乐部 北京天竺乡村高尔夫运动俱乐部 翡翠湖国际高尔夫俱乐部 天安假日高尔夫俱乐部 摩锐水世界 绿水仙山购物中心 同心实验学校 世纪华联超市 蓝调月亮湾马术俱乐部 熙熙百货大全 希尔顿酒店 朗豪酒店 首儿李桥儿童医院 物美超市 潞州小学 伯爵园高尔夫俱乐部 蟹岛国贸国际会展中心 宋庄美术馆 徐辛庄小学 世纪华联超市 超市发 3km 5km 机场 项目扫描 | 配套资源 奥运生态公园 观唐高尔夫俱乐部 北京天竺乡村高尔夫运动俱乐部 翡翠湖国际高尔夫俱乐部 天安假日高尔夫俱乐部 摩锐水世界 蓝调月亮湾马术俱乐部 蟹岛国贸国际会展中心 融科千章墅 旭辉御锦 伯爵园高尔夫俱乐部 融科千章墅 旭辉御锦 格拉斯小镇 温榆河 项目位于温榆河畔，临近奥运生态公园， 周边为格拉斯小镇、 融科·千章墅、 旭辉御锦等别墅聚集区，加上自身60%的绿地率，生态景观资源丰富 项目扫描 | 景观资源 格拉斯小镇 建筑规模虽小，但超低容积率，异常稀缺 旅游设施用地属性、个人购置受限制，40年产权，产权年限相对较少 项目扫描 | 规划及经济技术指标 序号 项目 指标 1 总用地面积 12万㎡ 2 总建设用地面积 12万㎡ 3 建筑使用性质 旅游设施用地 4 总建筑规模 12万㎡ 5 建筑控制规模（地上面积） 3.6万㎡ 6 建筑控制高度 12米 7 容积率 ≤0.3 8 绿地率 ≥60% 9 可用年限 40年 10 建筑退让距离 ≥5米 稀有且极其丰富的自然景观资源 (温榆河畔) 项目核心特征 项目难点 政府政策规定与企业行为的矛盾 FOCUS: 如何突破政府对旅游业渴求和对纯地产回避之间的矛盾？ 项目扫描 | 总结 极低的容积率规划（≤0.3） 旅游设施用地，产权40年，个人购置受限 超大面积的绿地（绿地率≥60%） 通州区政府规定单体建筑不得低于4000㎡ 便捷的交通，距离首都机场直线距离5.5KM 叁 解决之道 反向推导：从市场论证政府对本项目政策规定的不可行性； 正向推导：提出兼顾政府政策与企业市场角度的产品方案。 正反论证 一 反向推导 项目名称 建面 建立时间 区位地址 功能分类 运营情况 九华山庄 占地2000多亩 1997年 昌平区小汤山镇 集商务会议，休闲娱乐和医疗保健为一体的温泉度假型涉外四星级酒店 会员管理制度 蟹岛 占地3300亩 1998年 朝阳区金盏乡 集种植、养殖、旅游、度假、 休闲、生态农业观光为一体 “前店后园”的经营格局 凤山温泉度假村 500亩 -- 昌平区十三陵水库东侧 会议、温泉疗养、娱乐、餐饮、住宿等服务项目 -- 富来宫温泉山庄 36000㎡ 2006年5月 龙脉温泉之乡小汤山 集休闲、娱乐、疗养、度假、会议 -- 北京御林汤泉度假村 350亩 2005年 昌平区小汤山现代农业科技示范园西区 生态农业观光、餐饮休闲度假、果品采摘、垂钓、种植、养殖、参观旅游 -- 长城脚下的公社 32600㎡ 2006年9月 北京北部山区水关长城脚下 会展、度假 入住率50%以上 春晖园温泉度假村 占地180万㎡ 2005年11月 顺义区高丽营于庄村 商务会议、旅游、休闲度假、娱乐、餐饮 -- 龙脉温泉度假村 占地280亩 1993年 昌平小汤山 住宿，餐饮，娱乐，会议，