上海环贸iapm广场调研详解.pptxVIP

华强 2014.01.06.;效果图; 该大厦由香港新鸿基开发，是一个集甲级写字楼、商业、高级公寓于一体的大型综合项目。项目由12 万平方的高级商场、两幢写字楼及两幢共64单位的豪宅组成，总楼面面积达30万平方，预期在2010年分阶段落成后，将成为上海市中心的新地标。上海环贸广场以糅合上海优美城市特色及大都会活力为设计蓝本，在设计上取材上海历史名胜“石库门”的特色，并巧妙结合欧陆风情与现代气息，令项目生气盎然。项目广泛提供绿化空间及园艺天台等，让公众感受大自然的气息。;沿街效果图;项目概况;甲方简介; 与一般的商场不同，iapm项目定位于建造上海首个“主打夜行购物消费” 概念的 “夜行商场” 。商场营业时间为上午10点至晚上11点，餐饮等业态则延长至次日零点甚至凌晨1点左右，突破了一般商场10点关门的惯例，开创了沪上行业先河，弥补了“夜间消费”空白。 业内认为，环贸iapm商场的出现会对淮海商圈产生冲击，带来鲇鱼效应，“重塑”商圈生态。在上海常住人口达2400万，每天拥有大量游客的大都市，夜间消费依然存在很大的缺口。“夜生活”的零售模式可以扩大淮海路商圈的影响辐射圈，幷在夜间消费的领域行成一个新地标。;宏观区位;微观区位;4;外立面;屋顶绿化;屋顶休闲广场;室外交通;室内设计;室内设计;室内设计;室内设计;垂直交通;室内设计;L4;地下车库;细节;L4异国餐饮及文化;业态布置;;商业创意;中庭设计;中庭设计;消防楼梯;消防电梯;风情商业街（L4餐饮层）;上海国金中心广场;上海环贸广场苏州环贸广场; 通过归纳总结，IAPM成功吸引人们的眼球主要有三个原因。; “你去过IAPM吗?”近日，不少年轻人在聊天时会以这样的句式进行问候。进入一些“时尚达人”或“白富美”的微博，也会发现有不少在IAPM商场内的自拍，并配上表达对于商场设计喜爱的文字。 在上海这一注重“腔调”和“小资”的城市，若能成功抓住年轻、高收入人群的“心”，很容易便能形成潮流在人群中蔓延，而这些人群和商场也起到了相互衬托和提升档次的作用。和恒隆、梅龙镇广场等相比，IAPM在出售奢侈品的同时又更为亲民。记者进入??场后发现，IAPM的内部的装潢、设计、色调等都更年轻，给人以放松轻快的的感受，并无一些奢侈品商场带来的“老派”和拘束感。相比定位传统高端的IFC国金中心，?IAPM的定位则是“时尚高端”，吸引更潮、更年轻的人群。在细节设计方面较为贴心：动线为简单的环形，不会迷路;有上一层或跨两层的自动扶梯可选;中庭时常有演出进行;厕所内摆放了座椅和鲜花，镜子多。 ?在品牌招商方面，IAPM首先选择了Prada 和Gucci这两个较为吸引年轻女孩的品牌作为主力店，并且在建筑外部的装饰上下了功夫，共跨四层的PRADA旗舰店为全球最大。; 通过归纳总结，IAPM成功吸引人们的眼球主要有三个原因。; 引入出色的餐饮是IAPM的又一大特点，也是聚拢人气的“法宝”。事实上，IAPM餐饮的出现也弥补了淮海路西段高端时尚餐饮的空缺：原本周边白领就餐的地点不多，咖啡甜品类也甚少。 ?在IAPM现场发现，工作日，午休时间未到，已率先开业的香港老字号餐厅稻香内已经有过半的上座率。服务员的态度礼貌、服务细致，在内就餐的有不少来自港台和外籍人士。 ?走出稻香时已是中午12点，此时门外已有10几组人在等位，大多都是在周边写字楼工作的白领。记者在多方调查后了解到，自 IAPM刚开业起，稻香的人气便“爆棚”，若在就餐时间前往，门外必然排着长长的队伍，唯有“错峰就餐”。IAPM内其他几家已开业的餐饮店也有着不错的人气，主打日本高档寿司的千两、泰国菜的Greyhound?Café和上海菜的老吉士在午间门口同样排着长队。据了解，IAPM即将开业的其他餐饮包括：利苑、金牌外婆家、鼎泰丰、小金牛、正斗等。最引人注目的为中国首家、全球第三家Gucci?Café。 ; 通过归纳总结，IAPM成功吸引人们的眼球主要有三个原因。; 相比其他商场，IAPM最大的不同之处便是其营业时间，也是“IAPM”名称的由来，既从AM到PM。目前IAPM的营业时间是10时到23时，比其他购物中心晚1个小时，个别餐饮店铺将营业至凌晨4时。试营业一个月后，将根据顾客的消费习惯进行调整。尽管号称“不夜城”，但上海真正能夜间消费的地点不多， 主要为新天地和一些酒吧聚集处，却没有通宵营业的大型商业中心，IAPM填补了这一空白。在香港、台湾等地，夜间消费已经成为一种习惯，在一天的工作后人们有着丰富的“夜生活”。 ?克而瑞商业地产事业部副总经理浦祖建：IAPM的出现有望引领上海人夜间消费的习惯。此外，上海的人口