禹洲华侨城营销策划工作详解.ppt

目录 一、我们对合肥楼市的认知 一、我们对合肥楼市的认知  据房管局公报数据显示，截止5月7日，合肥市区入网销售总项目708个，入网销售总面积约4016万平米，可见合肥楼市体量大，其中，数十万平米以上的楼盘众多，超百万平米的楼盘也有金源、中铁等，竞争激烈。 一、我们对合肥楼市的认知 ◆合肥楼市的住宅均价，目前约在4000元/M2， 但配套成本和营销成本则并不见少。 ◆各个项目均配有防盗门、有线开户并缴费、煤气开户并缴费等。 ◆又由于项目众多竞争激烈，使得各项目更加注重在 园林景观和外在 形象的品质塑造。 ◆众多项目竞争同样推高了媒体的成本， 制约了媒体价格的谈判空间。 一、我们对合肥楼市的认知 1-4月，住宅销售约243.5万平方，每月逐步放量，可谓春暖花开。 原因解读：1、去年9月以来，住宅房价达到4200元/M2以后， 价格下行，民众观望。2、本轮上涨，主要是政策推动和价格促销下的放量上涨 3、3-4月在合肥市场为传统的旺季，谓为金三银四。 一、我们对合肥楼市的认知 1、毕竟项目众多，大盘不少， 竞争激烈。 2、受气候环境的影响，5月-8月为合肥楼市的传统淡季。 3、国际经济形势尚未复苏，恐难免制约各行各业经济信心。 4、下半年的全国的经济形势和楼市形势尚不明朗，合肥难以置身事外。 二、我们对区域环境的认识 1、新城区成片开发，整体环境质量比市区好2、生活区、文教区开发已有一定成熟度，3、金寨高架通达市区，经开、政务、高新三区交汇处4、周边配套逐渐在完善，但目前确实还有不足，5、政府规划导向倾向滨湖，缺少对经开的进一步支持 三、区域房地产相关概况 1、经开楼市已具备一定规模和气氛，开发建设逐步成熟 2、经开在各区当中住宅房价属于最低，一季度3320元/M2 3、南城新区盘量最大，可售项目71个，尾盘9个，正售62个 四、我们对项目地块的认识 1、经开、政务、高新三区交汇处，位置其实不太偏，周边开发已有一定成熟度。 2、但现成配套尚有不足，特别是在民生配套、中小教育配套、公交配套方面。 3、项目体量区域最大，可形成规模配套，自给自足。 4、地块不规则，呈条形状，不利于资源的集中共享。 5、两条铁路夹击是项目一大劣势 6、肥西地籍是项目另一大劣势 7、一期从里面开发，而非从芙蓉路开发，难免遗憾，情非得已。 五、关于我们对项目规划的认识 1、一期从多层开始是最好的选择，格局方正，面积适中，有利去化。 2、商业规划欠佳： 一是沿铁路建2公里长的单边商业街，缺少人气，二是期组团之间缺少可以互动共享的商业，不利于购物便利和商业氛围的形成 3、整盘的大配套未明确定调，但一期推广在即，需要大盘配套做支持 六、我们对项目客群的认识 1、周边客群 ——以西南片区的经开、肥西、政务、高新为主，包河、蜀山为辅 ——青年白领、个体工商、厂区中层、青年教师 七、我们对竞争的判断 1、作为大盘，我们的竞争并不仅限于经开区域项目，经开区、政务区、高新和肥西上派的项目，以及滨湖大盘，都和我们有竞争。 2、作为一期多层，我们的竞争并不仅于多层项目。目前小高层、高层房价低于多层，其景观视野，环境品质多数优于多层。多数客户在选择时候对多层、高层并无明确界限，决策购买往往权衡于性价比。 八、关于我们对项目定位的考量 1、站在全盘的高度考量： 定位必须要有全局观，统领全盘。 2、定位必须要有前瞻性： 可能需要8年左右的运作时间 3、定位必须要有差异性： 要在数百个楼盘当中与其他竞争， 4、要适应地块特性的规划要求。 九、关于万国风情的定位 1、数百个项目的激烈竞争，要求走差异化路线，没有差异容易在竞争中被淹没，万国风情与众不同，满足差异化竞争需求。 2、万国风情是根据地块情况所设定的，一是项目地块大且窄长，共有6块，只规划一种风格过于单一，缺少层次变化，万国风情可以解决这个问题； 九、关于万国风情的定位 十、我们对万国风情景观的建议 （1）主题衬托应以景观小品为主，不应过分追求绿化景观效果。 万国风情的渲染，也应考虑到因地制宜和成本控制，绿化植被以满足当地气候存活为主，风情不等于园林，主要体现在桌椅、雕塑、小品、灯饰、大门、指示牌等等风情上营造，进而形成为园林绿化不足的补充。 （2）植被选择应以适应当地气候为主，而不应过分追求特殊物种。 （3）造景形式与配套内容应处理好协调关系:休闲配套\健身配套 十一、我们对商业规划的建议 十二、区域客群推广部署 十三、关于一期多层的战略思考