深圳酒店公寓及市场营销报告要点分析.docVIP

2014年 深圳XXX国际公寓 市场营销及经营管理计划 二0一三年十月十日 内 容 市场环境预测 国际政治经济及国内旅游经济宏观层面概述 本地市场概述 市场供求及竞争对手概况 2014年经营管理目标 1、实现经济效益 2、提升服务品质 3、量化内部管理 4、促进品牌拓展 四、2014年公寓市场营销策略概述 公寓现有竞争条件分析 价格策略 市场定位 品牌形象 客源市场 竞争策略 客户拓展 客户关系 公共关系 在线平台销售 五、2014年公寓客房销售策略 1、客房销售重点和方式 2、区域扩展策略 3、推广策略 4、顾客关系维护及发展策略 5、日常销售活动管理措施 六、2014年客房销售行动计划 七、其他部门管理项目 2014年对深圳富瑞斯国际公寓而言是重新面向市场，启动新经营发展周期的第一年，是否能取得开门红对公寓今后的生存、发展起着至关重要的作用。随着2013年公寓全面装修升级改造、硬件提升，以及市场日趋激烈的竞争格局形成，我们面对的2014年都是机遇与挑战并存的一年。如何把握好机遇，取得理想的经营管理业绩，在效益、品质、管理、品牌上有所提升，是公寓团队成员将共同为之努力的目标。现就2014年富瑞斯国际公寓经营管理思路做如下阐述。 一、市场环境预测 1、国际政治经济及国内旅游经济宏观层面概述 自2013年8月以来，全球经济稳步复苏，欧洲商业活动持续温和扩张，日本经济正脱离通缩，处在全面恢复的过程之中，虽然美国在逐步退出量化宽松体系，但现今世界格局正发生深刻的变化，世界发达国家经济总体仍处于缓慢的复苏阶段。 中国经济自2013年8月以来，八大数据集体向好，新一届政府实行内夯外拓、多管齐下的政策打造百年强国梦，未来中国经济全球格局初现，从政策层面上，新一届领导人会避免与减小有关中国经济在2014年出现拐点或硬着陆的风险。 随着中国经济的发展，以及中央政府大力支持国内旅游资源的开发，促进国内居民旅游消费，积极扶持旅游业的政策，可预测旅游市场将愈加炙手可热，饭店行业的前景看好。 但国际政治形势变化莫测，美叙、美伊、美朝关系不确定性较高。特别是作为中国的主要客源国日本，中日关系走势不明朗，直接影响到整体商务旅游市场。 总体判断2014年从宏观层面对经济运行持谨慎乐观的态度。 2、本地市场概述 2014年城市建设持续高速发展，深圳地铁及一批地标性的城市基础建设项目将在较长的一段时间里进行，拉动此方面的商务需求，促进商务活动的交流； 2014年世界500强企业将增加进驻深圳的数量，来自美国及日本的500强企业占绝大多数，深圳外资来源及进出口贸易受美国及日本企业影响较大。500强企业的进驻，提高了周边区域的商务氛围，金融、保险、投资行业的企业提供了较为高端的商务客户； 2014年CBD区写字楼市场展望，随着CBD区更多的写字楼建成及投入使用，市场供应量持续增加，售价仍将看涨但涨幅将缩小。在深圳GDP稳定增长，经济保持健康运行的情形下，将催生大量的中小型企业，都将成为深圳写字楼市场的需求力量； 2014年深圳会展业展望。深圳市政府明确提出了将深圳建设成亚太地区有重要影响会展中心的规划目标。深圳市会展业将以增强深圳城市展会竞争力为基础，力争到2020年培养出20个在全国有较大影响的龙头会展企业，20个立足深圳辐射全国，有国际性影响的会展品牌，形成一个完整的产业链条并联合香港澳门，以深圳为主题，领跑珠三角会展业，把大珠三角地区打造成为亚太区域的重要会展中心之一；（2014年会展排期尚未出台） 国家的八项规定控制了三公消费，尤以政府接待的高档次酒店受波及较大，餐饮功能更是首当其冲。在2014年此趋势没有好转的迹象。作为没有餐饮主营目的的公寓产品，低成本方面将赢得优势。公寓以其内敛、低调、无星级、私密性好、实用性高等特点，在这样的形势下将有所受益。 二、市场供求及竞争对手概况 目前深圳各区酒店行业分布较为均匀，在每一行政区域均有系列的高中低档次、国际国内品牌的酒店供需求各异的客户选择，加之深圳现有道路交通状况较为拥堵，客源跨区流动可能性较小。2014年深圳将有几家国际品牌高端酒店开业，但福田CBD区新开酒店不多，且CBD区酒店公寓产品尚少，对富瑞斯有直接影响的将是福田雅诗阁品牌下的盛捷服务公寓，此间公寓将是我们的主要竞争对手，福田盛捷的开业时间尚不确定，但基本可以确定的是将比富瑞斯全面翻新改造面向市场的时间节点要晚，对我们的冲击将没有原先预期的那么明显。东海国际公寓也将在2014年进入市场，但其客源定位与富瑞斯应不属同一竞争市场。周边主要类似产品风格与富瑞斯均不尽相同，除即将开业的盛捷外，没有严格意义上的完全替代产品，富瑞斯的客源市场细分方面将更加细化，更有针对性。 竞争对手与富瑞