2014年7月深圳市二手住宅市场综述.docVIP

信贷左右楼市 成交维持低迷 ——2014年7月深圳市二手住宅市场综述 一、市场综述 1.1 月度概况 放松限购的城市在7月大规模铺开，受此利好推动，用于反映经理人心态的中原（深圳）经理指数已突破50%分界线，市场信心较前期有所缓和。但深圳房贷市场除个别银行小幅下调利率外，大部分银行房贷利率仍上浮5—10%。房贷收紧对二手业主和置业者预期均造成较大影响，为达成成交，二手业主的议价空间也小幅扩大，用于反映二手均价的中原（深圳）领先指数本月下滑0.37%，已连续3个月下跌。成交量方面，因置业者观望情绪仍然浓厚，整体成交量仍维持低迷态势。 1.2 信贷未调整 成交量仍维持低迷 根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手住宅过户数为4062套，环比微增1.35%，同比大幅下降45.22%；过户面积为35.72万m2，环比增长4.96%，同比下降42.47%。尽管7月政策面基调已定，但困扰楼市的信贷仍未得到有效调整，本月成交量较上月虽有小幅增长，不过远远不及去年同期水平。（注：国土资源规划局公布的成交数据为全市二手过户数据，往往是之前几十天市场实际成交量的反映。） 图1 深圳市二手房月度成交套数走势图（2013年7月—2014年7月） 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 注：此二手成交数据仅含有住宅 根据深圳中原实时成交数据估测，全市住宅成交套数约为4126套，环比增长24.06%，成交面积37.16万m2，环比增长27.52%。估测数据反映出因业主议价空间扩大使得二手价格出现松动，促使部分前期观望客户得以入市，环比上月成交有所提高，但从近一年成交量来看，仍处于较低水平。 图2 深圳市二手住宅月度成交面积走势图（2013年7月—2014年7月） 数据来源：深圳中原研究中心 注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际二手住宅成交量估测，非交易中心登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。 1.3 利空因素犹在 价格继续下跌 根据深圳中原内部成交监测数据显示，2014年7月，深圳二手住宅市场成交均价为30813元/ m2，与上月基本持平。但剔除成交结构影响后，全市二手均价实际上有小幅下跌。7月中原（深圳）领先指数为413.8点，较6月下跌0.37个百分点。 图3 全市成交价格表（2013年7月—2014年7月） 数据来源：深圳中原研究中心 1.4供需双方心态差异化 需求方观望情绪更浓 根据深圳中原研究中心内部数据显示，本月供需比为0.28，而放盘量和访客量双双下降，反映出当前市场观望情绪依然不减。其中，放盘量环比下降11.45%，降幅较上月减少3个百分点；访客量环比下降14.55%，降幅较上月增加5个百分点。放盘量和访客量降幅的差异反映出买卖双方心态的不同，目前置业者的观望情绪要浓于二手业主。 图4 全市供求关系曲线（2013年7月—2014年7月） 数据来源：深圳中原研究中心 二、区域市场分析 2.1 成交量同比大幅下滑 龙岗区表现最为显著 根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果显示，因今年市场环境大不如去年同期，使得今年7月全市所有区域成交量同比全线下滑，且降幅均有较大程度扩大。值得注意的是，由于房贷利空对刚需群体打击较大，使得价格相对较低的原关外区域降幅普遍高于原关内。分区来看，除福田和盐田外，其余区域降幅都在四成以上，尤其是刚需聚居区的龙岗成交量同比下降一半，降幅扩大近一成；同样降幅超四成的还有罗湖、南山和宝安区，降幅也均有小幅扩大。从环比来看，整体成交量虽略有增长，但不同区域分化严重，其中，宝安区有5个百分点的降幅，而福田成交量逆市大幅上扬16.9个百分点，此外，南山较上月增长也近一成，市场整体欠佳的情况下，刚需物业表现愈加低迷。（注：由于深圳市规划和国土资源委员会数据的延迟性，此行情反映了前一个月左右的市场状况。） 表1 全市各区二手住宅成交量表 区域 面积（万m2） 套数（套） 2014年7月 同比变化 环比变化 2014年7月 同比变化 环比变化 罗湖 5.34 -40.98% 2.30% 754 -42.00% 3.43% 福田 7.78 -34.69% 16.86% 872 -39.90% 13.25% 南山 6.35 -40.83% 9.41% 698 -40.95% 4.33% 盐田 1.01 -24.31% 1.63% 134 -23.86% -2.19% 宝安 7.11 -44.92% -5.02% 740 -49.69% -8.07% 龙岗 8.11 -49.69% 3.29% 864 -52.92% -3.79% 全市 35.72 -42.47% 4.96% 4062 -45.22% 1.35%