基础—03房地产交易基础法律常识(更新)分析.ppt

服/务/创/造/价/值 房地产政策法规及商品房合同法律适用 前言： 中国大陆的房地产行业，发展极不规范，法律法规从制定到执行都很不完善，畸形的发展思路让房地产行业受政策影响大于受市场影响。 作为地产人，只有熟悉相关的法律法规，才能准确的理解和把握相关政策，更好的进行市场预判。 规范房地产行业，任重而道远！ 一、房地产法规的涉及范围 二、代理行业的重点关注内容 三、目前的重点关注政策法规 四、商品房合同的法律适用 目录 一、房地产法规的涉及范围 《中华人民共和国城市房地产管理法》 管理类 交易类 专业类 《中华人民共和国建筑法》 《城市商品房预售管理办法》 程序类 《招标投标法》 实体类 《物权法》 其他类 《房地产广告发布暂行规定》 房地产法规的涉及范围 管理类 交易类 专业类 程序类 实体类 其他类 《土地管理法》 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 《土地登记办法》 《土地管理法实施条例》 《城乡规划法》 二、代理行业的重点关注内容 合同类法：代理合同的签订和履行，人事类合同执行，商品房合同签订 实体类法：物权法、物业管理条例，公司法等 程序类：商品房销售明码标价规定，网上操作流程等 专业类：面积测绘的规则和契税缴纳办法，广告法，工业产权法 基本类：民法通则，治安管理条例 三、目前的重点关注政策法规 限购：本地户口限购两套，外地户口（有1年社保或纳税证明）限购一套 限贷：本地户口三套限贷，外地户口（有1年社保或纳税证明）二套限贷 购房证明（3个月内有效） 购房证明（3个月内有效） 个人征信（审批时限内有效） 1年社保或纳税证明 1年社保或纳税证明 特别说明：目前解决限购限贷的方式，1、担保公司；2、客户自己离婚、过户；3、银行私下配合。 目前的重点关注政策法规 南京、镇江2010年33号版（只分首套和二套）2010年10月1日起执行 房屋面积 家庭首套 家庭二套 90㎡以下 1% 3% 90-144㎡ 1.5% 3% 144㎡以上 3% 3% 家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女 商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。 契税和维修基金 维修基金标准 南京标准 普通商品房 不带电梯 75元/㎡ 带电梯 120元/㎡ 经济适用房 不带电梯 50元/㎡ 带电梯 90元/㎡ 镇江 普通商品房/经济适应房 高层 40元/㎡ 多层/别墅 30元/㎡ 个人销售住房会涉及那些税种? ??? 营业税及附加：(5.55％)??? 含：营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加费(外籍个人5.15％) ??? 印花税（暂免）、土地增值税（暂免） ??? 个人所得税（有两种征收方式） 目前的重点关注政策法规 交易税种 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 住房类型 不足五年 满五年（含五年） 普通住宅 全额征收 免征 非普通住宅 全额征收 差额免征 目前的重点关注政策法规 营业税 现行“普通住宅”的标准是什么? ??? (1)住宅建筑面积144平方米(含144)以下??? (2)容积率(＝建筑面积÷土地面积)在1.0(含1.0)以上??? 同时满足以上两个条件为“普通住宅”，否则为“非普通住宅”。 目前的重点关注政策法规 个人所得税 四、商品房合同的法律适用 合同概念与构成。 合同主要条款 合同谈判的难点 合同公示与退房 快速签约 关于各种“蛋疼的”附件 商品房合同的法律适用 合同，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。 合同概念与构成。 商品房合同的法律适用 合同主要条款 2 、合同的内容（一般） 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （1）当事人的名称或姓名和住所 （2）标的 （3）数量 （4）质量 （5）价款或酬金 （6）履行期限、地点和方式 （7）违约责任 （8）争议解决的方法 商品房合同的法律适用 合同谈判的难点 格式条款，是指一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 《合同法》第40条：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形