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第二章 房地产评估基础 第一节 房地产评估理论 第二节 房地产价值和价格 第三节 房地产的价格构成 第一节 房地产评估理论 一、地租理论 地租：地租是土地承租人在一定期限内按契约规定，支付给土地所有者的货币额，是社会生产关系的反映。 产生原因：土地所有权的存在和垄断。 实质：投入土地的资本和劳动，所获得的总报酬超过边际报酬的剩余生产物。 马克思的地租理论 马克思的地租理论：地租反映的是一种社会关系，是土地所有者凭借其所有权直接对生产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上得以实现的形式。 二、地价理论 地价：是地租在土地交易中的价格反映, 以地租理论为基础。 1、西方的地价理论： 地价收益理论； 影子价格理论； 土地供求理论； 2、马克思的地价理论：土地价值实际上是地租的资本化。地价=地租/利息率 3、土地价格的特性 （1）地价是地租的资本化 （2）地价主要由需求方决定 （3）地价呈不断增长趋势 （4）地价与土地用途相关（受政策影响） （5）地价具有个别性 三、区位理论 1、土地区位：土地区位是指自然要素区位、经济要素区位和交通要素区位在空间地域上有机组合的具体表现。 区 位 土地自然区位:主要指土地的自然地理位置。 土地经济要素区位:是人类社会经济活动过程中所表现的人地关系和社会物化劳动的投入。 土地交通要