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物权篇 1、转让房屋必须登记吗？ 土地以及房屋、林木等土地附着物属于不动产。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，经依法登记，发生效力；除法律另有规定外，未经登记，不发生物权效力。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获取承认和保护的依据。 2、预告登记为购房者带来了什么？ 根据《物权法》新增规定，业主与开发商达成买卖房屋协议后，在房屋未交付使用之前，双方可以申请预告登记。登记后，未经业主同意，开发商处分该房屋的，不发生物权效力。预告登记的功能在于限制开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即防止“一房二卖”现象的发生。如无预告登记，一旦遇上“一房二卖”，业主只能向开发商主张违约损害赔偿责任，而无法获得指定的房屋。预告登记为购房者带来了物权保障。 3、车辆买卖后未办理过户有什么后果？ 船舶、飞机、汽车等在法律上被视为一种准不动产，物权变动应当以登记为公示方法。但是，不经登记一样可发生变动效力，只是如果未在登记部门进行登记，就不产生社会公信力，不能对抗善意第三人。因此，如果车辆买卖后未办理过户，卖方将车辆以更高的价格出卖给善意第三人，并与第三人进行了过户登记，那么该车辆即归第三人所有，买方只能向卖方请求赔偿。 、小区停车位、车库应该归谁？ 小区内，规划用于汽车的车位、车库的归属，由业主在购房时与开发商的约定进行处理。开发商可以将其出售给业主，也可以附属房屋赠与业主，还可以将其出租给业主使用。但是，在没有满足业主的需要之前，开发商不得将车位、车库出售给小区外的人。另外，将业主共有的道路或者其他场地，如绿地、空地规划成车位，则这些车位属于业主共有，开发商不得处分这些车位，物业服务企业针对这些车位收取的停车费，扣除保管费用后，属于全体业主共有。所以小区停车位、车库到底归谁所有，应具体看业主与开发商的约定。 、业主有权对邻居将住宅转为商业用途说“不”吗？ 业主不得违反法律、法规以及小区公约，将住宅改变为经营性用房。业主如要将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及小区公约外，还应当经有利害关系的业主同意。所谓“经营性用房”，是指从事各类经营业务活动所用的房屋以及用作单位集体宿舍的房屋。据此规定，一旦业主违法将住宅转为商业用途，或者未经邻居同意将住宅转为商业用途，邻居有权通过业主大会或业主委员会要求其停止侵害。如果业主拒不停止的，邻居有权向法院提起诉讼。 、业主是否有权解聘物业管理公司？ 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。根据《物权法》及新修订的《物业管理条例》的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可选聘和解聘物业服务企业。 、邻居建房、装修危及相邻的房屋如何处理？ 《物权法》第九十一条规定：不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。主要包括以下几个方面：一是在自己的土地上开挖地基时，要注意避免使相邻土地的地基发生动摇；二是在与相邻不动产的疆界线附近处埋设水管时，要预防地沙崩溃、水或污水渗漏到相邻不动产；三是不动产权利人在自己的土地范围内种植的竹木根枝伸延，危及另一方建筑物的安全和正常使用时，应当消除危险；四是不动产权利人在相邻土地上的建筑物有倒塌的危险从而危及自己土地及建筑物安全时，有权要求相邻不动产权利人消除危险。如果邻居建房、装修危及相邻的房屋，邻居可根据该条款及《民法通则》第八十三条的规定，要求业主停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。、受到噪声、油烟、反光等干扰怎么办？ 《物权法》新增规定：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。新增该规定，是源于在现代文明社会，人们生活环境的质量日益受到社会的重视。业主遭受来自于相邻不动产的污染物侵害时，如果此种侵害是轻微的，为了维护相邻不动产之间的和睦关系，业主应当容忍；只有此种侵害超过必要的限度，才可以通过法律途径要求相邻不动产停止侵害、消除危险、排除妨害，以及赔偿损失。 、如何主张“眺望权”、“观赏权”等法律没有规定的相邻关系？ 如果其它建筑物妨碍了业主的眺望、观赏，业主不得依据相邻关系主张“眺望权”、“观赏权”，因为相邻关系中并没有规定这两项权利；但是业主可以与相邻权利人签订合同来约定享有这些权利，也就是在相邻土地上设定地役权。地役权是《物权法》规定的一个新制度，目的就是为了弥补相邻关系的不足，为相邻一方进一步利用相邻土地提供途径。《物权法》第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。” 如果居民不想视野被相邻土地上的建筑遮挡，可以与相邻土地的权利人协商签订地役权合