房地产及相关固定资产贷款分析报告分析.docVIP

2012年房地产及相关固定资产行业分析报告 前言：2011年始，房地产行业面临严峻的市场压力，年初颁布的调控政策，其影响经历了从轻及重的过程，佛山地区的房地产市场进入深度调控期。面对市场的重大调整，我行的房地产贷款面临比例相对过高、占据中长期贷款比重大、行业集中度突出等问题。为加强风控意识、防范行业风险，本报告从宏观政策、楼市状况结合我行实际，对我行房地产贷款情况进行分析。同时，相关固定资产项目具有一致的相似性和较紧密的联系，一并进行初步分析。 本报告所称我行房地产及相关固定资产贷款是指包含住宅、商业、“三旧改造”、都市产业载体、餐饮等固定资产概念的贷款。由于土地储备贷款相对特殊，本报告数据不包含其在内。此外，本报告不包括生产型企业固定资产投资项目。 第一章 2011年以来房地产政策回顾 2011年至今，国家对房地产的限购、限贷调控政策基调不改变，历次的调整如下。 一、国家及地方调控政策 （一）存款准备金率 2011年连续6次上调存款准备金率，至21.50%的历史新高，是国家调控房地产市场的重要辅助手段。伴随三次加息，遏制了信贷资金流向房地产开发，有效地抑制了流动性过剩以及房地产投资，使2010年过热的经济得到放缓。而2011年底始三次下调，释放大量银行资金。 2011年至今历次调整明细如下： 调整时间 1月20日 2月24日 3月25日 4月21日 5月18日 6月20日 12月5日 2月24日 5月18日 大型金融机构调整后 19.00% 19.50% 20.00% 20.50% 21.00% 21.50% 21.00% 20.50% 20.00% 中小型金融机构调整后 15.50% 16.00% 16.50% 17.00% 17.50% 18.00% 17.5% 17.00% 16.50% 调整幅度 （百分点） 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 （二）“国八条” 2011年1月27日公布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场工作有关问题的通知》，即“国八条”。提出了：房价控制、住房保障、全额征税、首付六成、土地双限、全面限购、约谈机制和舆论引导。其中全额征税、首付六成及全面限购成为房地产市场最有力的调控手段，也为其后的调控政策定下基调。 （三）佛山3.18限购政策 2011年3月18日，佛山市住房和城乡建设管理局（以下简称佛山建设局）出台《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》，成为全国率先响应“国八条”出台实施细则的地级市。 《通知》中明确规定：2011年佛山新建住房价格涨幅不得高于本年GDP增长速度的控制目标；已有一套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非佛山户籍家庭，限购一套住房；对已拥有两套以上住房的佛山户籍家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社保缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在佛山区域向其售房；对于贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率比上浮1.1倍。 朝发夕停的松绑令。2011年10月11日中午，佛山建设局在其官网发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，称佛山本市居民可在现行限购政策上增购一套7500元/平方米以下的住房，符合人才引进政策或者村民购房不受限购令制约等。这份放宽限购的通知发布不足半天，即在当晚23时24分被宣布“暂缓执行”。 （四）两会坚持调控 首先是2012年2月6日，温总理在主持第五次座谈会时表态：房地产调控不放松。在其后3月14日召开的两会上，温总理再次表示：中国政府房地产调控的决心是坚定而不动摇的，房价还远远没有回到合理价位。 （五）国土资源部：用地计划大幅提高安居工程用地比例。 5月14日，国土资源部宣布：2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，是前五年年均实际供应量（8.73万公顷）的近两倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占79.3%。 （六）央行降息 2012年6月8日起，中国人民银行下调金融机构存贷款基准利率，一年期存款基准贷款利率分别下调0.25个百分点；其他各档次贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整；金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。 （七）别墅类房地产首次进入限制禁止用地目录 2012年6月，国土资源部、发改委联合发布《限制用地项目（2012年）》和《禁止用地项目目录（2012年）》，新的目录增加了住宅用地容积率不得低于1.0（含）的限定，别墅类用地首次列入限制、禁止用地项目目录。 2012年一季度末，国内GDP增速同比回落1.6%，增幅连续五个季度下降，预计二季度经济增速将继续下滑。两会中央主动调降经