鹤壁淇县付庄城中村改造项目市场调研提案2011.8解析.ppt

PART 1 市场环境 鉴于： 当前房地产调控政策的日趋加紧 房地产行业受政策影响性较大 所以，住友认为有必要对历来房地产发展及政策态势，作一个系统的梳理与回顾，希望能为当前项目的成功定位与顺利开发提供正确导向！ 【2000—2003年】 城市简介 ●交通区位：淇县，地处豫北，总面积567平方公里，总人口25.8万人，辖8个乡镇区，175个行政村。区位条件优越，交通便达。北距首都北京500公里，南至省会郑州120公里，京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯全境南北，国家西气东输工程、南水北调工程西傍县城而过。 ●自然地理：全县地势西高东低，其中山丘区面积占三分之二。盛产小麦、玉米、棉花、花生、大豆、梨、柿子、核桃等优质农副产品。淇河鲫鱼、缠丝鸭蛋、软核蜜枣历史上曾为皇帝贡品，被誉为淇县“三珍”。 ●优质资源：淇县水力资源充沛，拥有夺丰、红卫两座中型水库。淇河常年水质达一级标准，是华北地区唯一一条未被污染的河流，被誉为“北方之漓江”。 ●城市定位：一座新兴的现代化生态人文城市 城市经济 ● 2010年全县生产总值完成101.9亿元，增长13%。社会固定资产投资完成67.1亿元，增长54.9%，其中城镇以上固定资产投资完成50.4亿元，增长48.5%。社会消费品零售总额完成19.3亿元，增长18.6%。农民人均收入达到6409元，增长12.6%。城镇居民人均可支配收入达到12661元，增长15%。金融机构存款余额达到49.1亿元，增长12.8%；贷款余额达到59.1亿元，增长20.3%。 ●淇县畜牧业生产发达，在全国首创了“公司＋基地＋农户”模式，涌现出了大用、永达、永昌等一批国家级畜牧龙头企业。其中大用公司在全国肉类食品加工50强企业中名列第19名，永达公司被国家九部委命名为“农业产业化国家级重点龙头企业”。 ●城镇化进程进一步加快，城中村改造稳步推进。建设乡村道路95.5公里，新增农村户用沼气6022户，打造绿色生态示范村27个，全县城镇化率达到39.4%，较2010年提高3.2个百分点。 城市印象 结论 城市人口25万，经济实力雄厚，定位为新兴的现代化生态人文城市。 2010年全年完成生产总值101.9亿元，增长13%，城镇居民人均可支配收入达6409元，增长12.6%。 城市环境优美、秩序性强，基础配套设施较强，注重生活细节。 朝歌首府 位 置：淇县红旗路东段888号 开发 商：河南环洲置业与和河南科好置业联合开发 楼盘概况：占地面积200亩，总户数1038户，分小高层、六层洋房、四层洋房和别墅等四种。 建筑形态：小高层、花园洋房、别墅 外立面风格：西班牙风情花园洋房 配套：县政府规划中的淇水公园坐落在项目西北角。 户型面积：140—220㎡ 均 价：2400-2500元/ ㎡ 推广语：生活有想法，首府有办法 销售情况：售楼中心刚落成。2011年9月开盘。 项目现状 项目占地300亩 项目周边交通配套 SWOT分析——优势分析 S1：区域形象较好，市场认可度高。项目所在地付庄村环境优美，且周边配套完善，都市村庄生活氛围较高。 S2：交通畅达。项目北邻主干道红旗路，南邻同济大道，西邻淇河路，三面环路，交通便利。 S3：规模优势。项目占地300亩，目前是淇县占地规模最大的楼盘。 SWOT分析——劣势分析 尽管经济低迷对淇县房地产市场影响不大，但还是对购房居民的价格预期产生了一定的影响，造成了一定程度的观望。 未来城中村改造的加快尤其是朝歌地区的城中村改造将会严重分流的本案的客群。 SWOT分析——机会分析 淇县房地产市场的初级程度与消费能力强的差距，预示着市场需求潜力较大和项目良好的市场机会。 市场竞争较小。目前项目周边尚无用类规模项目推出，其他项目在规模上远不能与本案形成有效竞争。 SWOT应对与出路 高端定位，价值最大化。 目前淇县房地产市场竞争集中在中端和中高端，高端市场竞争空白，项目可利用区域和自身的优势，高端入市，实现利润的最大化。 快速入市，抢占市场先机。 目前宏观环境和竞争市场的不确定因素较多，项目快速入市，利用市场空白，抢占市场先机，一举奠定自身的市场形象。 市场突破点提炼 项目定位 客户定位 客户描述 充分享受现代文明，向往都市的生活形态； 他们有眼光有阅历，懂得鉴赏，最看重的是价值与价格的对等； 注重居住环境的自然环境、景观特色、园林绿化和园艺设计的特点； 注重社区的整体形象，寻求同质素人群居住的氛围，满足身份的尊崇感 及部分社交需求； 注重产品的综合素质、规划水平、独特的产品设计及高档环保材料的运用要求较高； 注重产品的个性化设计，满足个人理想化的追求。 价格定位（价格影响因素） 定价方法需要综合考虑以下因素： 1、开发商品牌和物业形态比例 2、项目的形象定位