房地产开发与管理——第1章概述教程.pptVIP

1.2.2房地产业的内容： 　　① 国有土地使用权的出让； 　　② 房地产的开发和再开发（包括征地、拆迁、规划设计、开发建设以及对旧城区土地的再开发）； 　　③ 房地产经营（包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、租赁、抵押等经济活动）； 　　④ 房地产中介服务（包括房地产咨询、估价和经纪代理）； 　　⑤ 物业管理（包括房屋及公共设施、设施的保养、维修，并为使用者提供安全、卫生、优美的环境）； 　　⑥ 房地产市场的调控和管理（即建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控）。 2013年9月的头几天 长三角一天惊现三个地王 新鸿基217亿元拿地，上海徐家汇地块再创年内竞价新高。徐家汇中心地块位于上海成熟商圈徐家汇核心地带，紧临港汇广场，起拍价175亿元。经过178轮竞价后，香港新鸿基地产以217.7亿元的价格，摘得徐家汇中心地块，创造了上海土地总价的新高。 在上海新地王诞生之后，杭州的华家池地块以136.73亿元成为当地新的总价地王。而苏州的金鸡湖地王则以15150元/平方米的价格刷新当地楼面价纪录，长三角一天就拍出了三个地王。 专家：地王是地方政府故意为之？ 有人开始做空 李嘉诚逆势甩卖多地物业 华人首富李嘉诚在近期逆势而动。8月29日，李嘉诚旗下公司长实、和黄将各自持有的广州西城都会广场各50%股权出手，总交易金额达到30.3亿港元。万科掌舵人王石，在微博上提醒，“精明的李嘉诚先生在卖北京（编者注：应为广州）、上海的物业，这是一个信号，小心了”。 由以上定义可以看出： 　　　① 房地产开发是一个动态的过程，是一项从项目选择、勘察设计、施工招标、工程管理到中介服务、物业租赁与管理等复杂的系统工程； 　　　② 房地产开发的全过程必须在法律框架内进行； 　　　③ 房地产开发的前提是依法取得国有土地的使用权； 　　　④ 房地产开发的对象是基础设施建设和房屋建设。 1.3.3 房地产开发的主要程序 （一）投资决策分析（可行性研究阶段） 投资决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究。 1.项目选择（投资机会选择） 　　(1) 投资机会寻找 　　(2) 投资机会筛选 2.项目可行性研究（投资决策分析） 　　(1) 市场分析 　　(2) 项目财务评估 （二）前期工作阶段 前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的一段时间，这一时间内要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计，具体有以下几方面： 1.开发项目立项 2.申请《建设用地规划许可证》 3.申请《土地使用权证》 4.领取《房地产开发项目手册》 5.拆迁安置 6.筹集开发资金 7.项目规划设计与报建，获得规划部门许可 8.施工现场的“三通一平” 9.市政设施接驳的谈判和协议 10.对拟建中的项目寻找拟租、售的客户 11.对市场状况进一步分析，初步确定目标市场、租金和售价水平 12.对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算 13.对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行洽商 14.开发项目的保险事宜洽谈 （三）开发项目的建设实施阶段 项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等，具体有以下几方面： 1.办理开工审批手续 2.选择施工企业 3.开发项目工程管理与控制 4.项目的竣工验收 （四）房屋租售和物业管理阶段 1.房屋租售 　　实际上房屋的租售工作并非在房屋竣工后进行，当房屋施工达到一定程度时，应及时进行房屋的预租售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。 2.物业管理 物业管理是利用现代管理和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和非业主使用人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。 房地产的主要技术经济指标 对面积的认识 1、房屋建筑面积： 　　是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。 2、房屋使用面积： 　 房屋内部全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 3、成套房屋的套内建筑面积 　　套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积 　成套房屋的建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑