房地产企业运营管理教程.ppt

3 从战略到核心能力的打造 1 2 运营体系对战略的支撑 标杆企业给我们带来的思考 标杆学习的目的在于开拓思路、寻找差距和借鉴学习，不在于模仿和移植 瞄准学习 标杆管理的基本思想就是要求企业打破自身束缚，拓宽视野，向业内外最优秀的企业学习，博采他人之长为己所用。 界定差距 标杆管理以追求卓越为最高境界，以业内外最优秀的业绩或实践为基准，为企业在管理实践中提供了可比较的参照系数，使企业始终向最新、最高目标看齐。 变革创新 标杆管理的实质是变革创新，是要站在巨人的肩膀上而比巨人更高。标杆管理要求企业以学习模仿为基础，进而通过变革创新实现超越。 最佳实践 标杆管理的关键是成为最佳实践。无论是学习模仿还是变革与创新，都要通过最佳实践来实现。 避免晕轮效应 在选择典范企业时，当心不要落入“晕轮效应”（halo effect）。 1 正晕轮效应：大家往往会认为一个杰出的公司各方面都是优异的，其实未必； 2 负晕轮效应：某些公司可能整体表现低迷，但其某些功能活动或作业方式也许是最佳，而在负晕轮效应下人们往往认识不到。 只要你努力，小企业也可以成为一个很优秀的企业---某家被万科称为最值得尊敬的对手的关键能力体系 总结 正确的认识自己 正确的应对环境 正确的武装自己 * * * * 万科的每个项目从前期拿地到施工图设计阶段，有七个专业进行过程控制，用万科的语言说就是：“七双眼睛”做项目。即：对于建设项目，从方案、户型、材料选择、目标成本和物业管理方式等均由前期人员、研发人员、销售人员、物业管理人员、工程技术人员、采购管理人员和成本管理人员七类专业人员通过会议或评审形式达成一致意见。 7对眼睛做设计 设计前期 投资分析 实施方案 施工图设计 项目基础资料 宗地自然条件 宗地社会条件 竞争楼盘 规划设计的可行性分析 规划设计草案 规划设计的初步概念 规划设计草案 项目设计工作控制性计划 《项目设计指导书》形成的过程文件 概念设计任务书 重要节点的审核意见 * 概念设计方案 设计说明 综合经济技术指标及产品分析 概念设计图纸 《项目设计指导书》 项目概况及用地分析 开发目标、开发计划与项目设计总体计划 市场定位和产品建议 成本控制因素与工程管理意见 概念设计研究结论 项目设计各环节综合分析 注：带*号的文件必须报集团规划设计部审批。 设计成果标准化 设计前期 投资分析 实施方案 施工图设计 *实施方案形成的过程文件 规划方案设计任务书 景观方案设计任务书 重要节点的评审结论意见 （详规及方案）报建的政府批复意见 物业管理模式的建议与结论 销售包装的建议和要求 设计说明及综合技术经济指标 设计说明 综合技术经济指标 附录表格 实施方案图纸 实施方案图纸目录 实施方案图纸深度要求 相关部门在本阶段的工作成果 工程管理部在本阶段的工作成果 - 《工程甲供物料表》 成本管理部在本阶段的工作成果 - 《成本测算书》 施图设计任务书 项目名称、建设地点 设计依据、批准问号 项目概况 项目设计内容 项目设计时间要求 项目设计成果要求 现场服务要求 附件 施工图设计单位招标文件 施工图设计投标邀请书 施工图设计单位中标通知书 施工图设计单位合作承诺书 重要节点审查文件 施工图条件图会审记录 基础施工图会审记录 全套土建施工图会审记录 注：带*号的文件必须报集团规划设计部审批。 万科新里程参观通道包装 参观通道与工地开放日 万科假日风景塔吊广告 参观通道与工地开放日 Unit Integration是单元一体化的英文解释，U8又称之为Unit Integration of 8，在万科金域西岭全面家居解决方案中，U8是住宅8大创新体系的简称。代表了在“万科全面家居解决方案”集团系列品牌中一个专属于成都的标准体系和集成化创新模式，U8成为目前成都万科新住宅高品质居住解决的最高标准。 率先在成都实施的8U体系 万科西岭全面家居U8创新体系组成部分 U1 公共空间区域（星级感受） U2 玄关空间区域（趣味玄关） U3 厅房空间系统（（神奇） U4 厨房空间系统（愉快） U5 卫浴空间系统（享受） U6 收纳空间系统（功能强大） U7 家政空间系统（创意） U8 家居智能化系统（人性化） 万科客户服务 万科通过总结帕尔迪的客户沟通7步法，结合万科现状和客户需求，提出了万科6+2服务法加强客户体验 万科服务 6+2 1帕尔迪做法 3客户体验 2万科现状 帕尔迪七步法 1、售前客户接待 2、框架落成参观 3、成品参观 4