【世联地产】远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报告教程.pptVIP

次要空间的多面采光窗 concept 低密度产品 A B C D 关键点五：地下室打造别墅个性空间 ——增加情趣感 普通联排 结合下沉式庭院设置半地下室，不仅丰富别墅外部庭院空间，而且可以增加地下室的采光和通风效果。 一般来说地下室可以作为视听室、储藏室、佣人房等，设置半地下室可以扩大地下室使用的舒适性。 次要空间的多面采光窗 concept 低密度产品 A B C D 关键点六：入户平台与庭院相连，是联排别墅“有地”的表现 普通联排 次要空间的多面采光窗 concept 低密度产品 A B C D 关键点七：下沉式庭院——院落空间立体化 下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； 下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力，已经成为小别墅必备点： 增加地下室自然采光面 平添院落的层次感 半室内空间感，用途广 通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米 普通联排 次要空间的多面采光窗 concept 低密度产品 A B C D 私家庭院与阳光、空气全接触，并在院内栽植鲜花和树木，形成室内小公园和室外大公园的互相辉映 院墙可采用植物+栅栏或地形起伏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私 关键点八：庭院私密化——增加私属感受 普通联排 制造地形起伏或高大绿植以遮挡视线， 保证庭院空间的私密 次要空间的多面采光窗 concept 低密度产品 A B C D 关键点九：入户门楼灰空间——私密化 普通联排 入户采用门楼设计，利用其独特的形式增强专属领地的私密感和尊贵感 concept 低密度产品 A B C D B 六甲式TH（R=0.9-1）；适用前提：地块高差明显 优：提高了容积率，增加了单位用地的价值量；充分利用了 地形特色，减少土方量； 劣：部分房间的采光日照受到影响，车行处理较复杂； 赠送地下室 赠送露台 亲水码头 日本六甲式TH是合理利用山地资源的创新产品 可借鉴参考，结合项目地形 concept 低密度产品 A B C D 间隔及联院处理 建筑 庭院 建筑 庭院 间隔处理：两户别墅中间做约1m宽的间隔处理，通过矮墙相连，从而不改变联排的形式，却能做出独栋的外部空间。 间隔处理 联院处理：两户别墅之间直接相连，形成围合庭院，这种做法更容易通过规划审批。 案例借鉴：北京亚澜湾 错联式设计 B concept 低密度产品 间隔处理 A B C D B concept 低密度产品 联院处理——局部构件相连实现独栋化，山墙保证私密性 在短面宽/大进深的基地条件下，U型或者L型设计，把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果 前 院 内 院 后 院 案例：香江别墅 通过局部构件相连，实现联排别墅独栋化 三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感 山墙保证庭院的私密性 A B C D B concept 低密度产品 A B C D C 赠送地下室 宽景双拼：类独栋化 用院子来包围建筑，三面采光，实现了双拼类独栋化的一大步 concept 低密度产品 A B C D C 赠送地下室 采取多层次院落的处理方式，柱廊等过渡空间也得到再现 365首层平面图 兰乔圣菲案例借鉴 concept 低密度产品 A B C D 山体独栋 标杆产品； 通过少量低密度产品提升高层住宅价格，改变价格参照系，而提升平面户型总体均价 关键点：在现有别墅上升级，主要体现在空间的奢侈度，如主人房及主卫的空间升级 concept 低密度产品 A B C D 兰乔圣菲案例借鉴 地下室空间双层赠送，全采光，全地面化 365平米户型赠送地下室约280平米 457平米户型赠送地下室约410平米 每户均按4车位设计 * THE END * * * * * * * * * * * * * * * B1地块分期开发策略——整体供货结构多元化，地块内部价值实现提升 2011年 2012年 2013 B1别墅目标 2.5亿（1.5万平米） 2亿（1.2万平米） —— B1洋房目标 —— 7.6亿（11.7万平米） 10亿（14万平米） [开发策略] 起势，奠定项目高端形象 稳定现金回流 延伸产品价值，回收利润 [产品策略] 低层住宅明星+现金牛 高层现金牛 高层明星 高层现金牛+高层明星 低层现金流 物业功能 独栋+双拼+联排 高层居家3房、4房 高层大平面 高层居家3房、4房+复式+楼王 低层洋房+类别墅 明星 现金流+明星 现金流 规划分期 1期A. 别墅 1 别墅 户型 建筑面积（㎡） （不含赠送面