天津宝坻项目调研119页-2008.5.28汇报解析.ppt

天津亿安 宝坻区定位： ? 连接京、津、唐三个城市的“走廊” ? 天津北部地区具有开发潜力区域之一 ? 以农业，轻手工业为主要产业支柱的区域 近年发展态势 宝坻城区依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，中长期内，总体上向南发展，南部成为发展重点。 特别是自2004年城市发展速度加快以来，以南三环路、开元路、潮阳大道、南关大街为中心开始南部新城区的建设，宝坻行政中心也将迁至与此。 从而使该区域成为房地产开发的热点，目前成为宝坻区中高端居住聚集区和新的区域中心。 宝坻区房地产市场宏观分析 商品房供需情况 07年宝坻区商品房供应总量是近五年来供应量最多的一年，但其中新增量却是五年来最少的。说明宝坻区商品房市场还没有进入快速发展阶段，新房消化周期较长，新品推出速度过慢，很多开发商仍持观望态度。 住宅商品房价格分析 03年—07年前三季度别墅实际合同成交情况 03年—07年前三季度别墅实际合同成交情况分析 宝坻区别墅产品供应量与需求量都相对较少，只是在2004年成交量突破10万平米；近两年受国家房地产政策的制约，别墅产品基本无新增供应，别墅逐渐成为稀缺产品，市场成交量呈逐年下降趋势。由于是稀缺产品，均价自然是在不断的攀升，截至2007年第三季度，成交均价已突破6300元/平米。 03年—07年前三季度普通住宅实际合同成交情况 在2005年普通住宅成交均价突破2500元/平米时，成交量同比03、04年有所回落；随后受房地产市场大环境的影响，2006年的成交量迅速从05的16万平米攀至30万平米，07年的成交量接近40万平米。成交价格的涨幅基本在22%/年左右，08年成交均价预计可以突破3000元/平米，但价格仍然相对较低。 宝坻区房地产市场现状总结 城区位差异左右楼市发展 对于面积不大的宝坻区而言，楼盘所在区位的差异较弱，但这微弱的相对优劣势却对楼盘的价格以及销售起着相当大的决定作用。 两居三居绝对主流 泰达金色领地 开发商：泰达房产 总建筑面积：16万平米 总户数：1400户 物业类型：多层、小高层 开盘价格：3400元/平米 均价：3600元/平米 主力户型： 两室：101-107平米（平层）120平米（跃层）； 三室：140平米（跃层）；五室：180平米（跃层） 开盘时间：06年5月 入住时间：07年6月 物业费： 多层0.5元/㎡小高层0.8元/㎡ 地下室：无 车库：出租 60元/月/个，地上、底下停车 销售状况： 项目处于尾盘阶段，只有50套左右的高层户型， 区里的本地客户占到买房客户的80%，剩余为附近村里生意人， 基本没有投资客，近期每月销售10套房子左右 怡购清华园 蓝水湾花园 宝鑫景苑 项目土地信息 该地块土地出让面积77677.41平方米（其中居住用地面积60622.55平方米，商业用地面积5993.30平方米，绿地面积11061.56平方米）； 该地块土地用途为居住、商业、绿地；居住用地容积率1.5-2.0（居住建筑面积包括阳台、阁楼及配套公建），建筑密度不大于35%，绿地率不小于40%，建筑限高不大于50米；商业用地容积率1.0-3.0，建筑密度不大于35%，绿地率不小于25%，建筑限高不大于50米。 该地块的空间范围须符合城镇规划管理的有关要求。 该地块建设的商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积比例应当达到住宅开发建设总面积的70%以上。 　　该地块的国有建设用地使用权出让年限为居住70年、商业40年， 该地块内绿地使用权出让年限为：与居住用地相邻的70年，与商业用地相邻的40年。 该地块起叫价9430万元（该起叫价不包括建设工程配套费）。 土地现状 通过对《市场分析报告》里面大量资料的分析论证，无论此地块自身要素或市场大环境方面，都应该是机会点与问题点共存、机遇和挑战同时共存。通过对地块周边的整体规划的了解及天津市以后的发展前景的预测，我们认为此地块在未来具有良好的发展前景，优势与劣势并存，但却显示众多的突破口。 通过深刻对地块领悟到要实现将来项目的成功开发销售，就必须对项目的硬件和产品做出良好的规划和判断，只有科学准确的项目定位，找到周边项目及客户群的消费区间和竞争区间，才能深层次领悟当前地块的土地价值。但目前阶段宝坻大部分购房者对于该位置房屋还处于观望阶段，可能对此地块的先期销售会有一定的影响，建议公司对此地块予以考虑。 1.此地区后期将有大量的项目出现回来东该区域