远洋地产可行性研究案例技术方案.pptxVIP

;第一部分;1.1 区位条件 1.2 规划条件 1.3 项目现状 1.4 项目背景;1.1 区位条件——项目位置;1.1 区位条件——周边交通;1.1 区位条件——周边配套;1.2 规划条件;1.3 项目现状;1.4 项目背景——项目历史;1.4 项目背景——交易流程;1.4 项目背景——交易对价;风险一：目标公司尚未取得目标项目改造开发主体资格 应对措施：目标公司向政府部门申请目标项目改造实施主体确认的前提是目标项目更新单元规划获得批准，且目标公司与项目范围内所有权利人均签订拆迁补偿安置协议。（1）在后续协议中约定对方确保目标公司为目标项目唯一的改造开发主体，若有其他方主张权利所引起的责任全部由对方承担；（2）协调盛平公司尽快提供经公证的同意盛平公司签订《重建合同》及拆迁补偿协议的股东大会决议文件；（3）股权转让后加快推动以目标公司为签约主体的拆迁工作，早日完成拆迁；尽快完成规划编制，在2012年7月14日之前完成规划编制的申报；（4）第二期款项支付与目标公司取得改造开发主体资格挂钩，并设定完成限期及对应的违约责任。 风险二：对方履约能力 应对措施：（1）要求其提供有担保能力的第三方担保，首次股权转让完成后要求其所持49%股权质押给我方；（2）从尽调结果来看，对方及其担保方总资产超过24亿元、净资产近17亿元，实力较强，具备责任承担能力；（3）过程中关注对方及担保方的财务状况、担保方承担保证责任的能力，以及对方承担赔偿责任的能力。;风险三：规划方案能否通过审批 应对措施：（1）利用新干线项目与政府方面建立起来的良好关系，加强与政府方面的沟通；（2）规划方案通过为确认实施主体资格前置要求，而实施主体资格的确认与末期款项支付挂钩，故可发挥合作方在本土与政府方面的良好关系，合同已明确合作方有协助完成方案审批之义务。 风险四：对方不能按时完成拆迁 应对措施：（1）在首次股转后，我方即可介入拆迁，可监控进度；（2）拆迁与末期款项支付挂钩，并设定不能按时完成的违约罚则（一般违约（5万元/日）及根本违约（1500万元））。 风险五：拆迁成本突破预算 应对措施：（1）合同约定包干价，突破包干价对方负责承担，我方可在未付对价款中扣除； （2）合同设定奖励措施，节余奖励给对方，提高其控制积极性；（3）在首次股转后我方介入，可监控付款情况，适时预警。;2.1 城市发展规划 2.2 城市经济研究 2.3 区域发展规划 2.4 区域经济研究 2.5 龙岗的机遇;2.1 城市发展规划;2.2 城市经济研究——人口与收入;2.3 区域发展规划——龙岗中心城;2.3 区域发展规划——龙岗中心城;2.4 区域经济研究——总体特征;2.4 区域经济研究——龙岗人口与收入;2.5 龙岗的机遇;22;3.1 城市房地产市场分析——土地市场（一）;开发商;3.1 城市房地产市场分析——商品房市场（一）;3.1 城市房地产市场分析——商品房市场（二）;3.1 城市房地产市场分析——房地产政策;3.2 区域房地产市场分析——龙岗土地市场（一）;3.2 区域房地产市场分析——龙岗土地市场（二）;数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 /tdzpg/index.aspx;3.2 区域房地产市场分析——龙岗土地市场（四）;;近年为迎合关内白领置业龙岗的需求，龙岗市场供应主力由大户型改善型产品转变为中小户型刚需产品且普遍赠送率高； 供应：2011年10月-2012年5月，龙岗中心城商品住宅供应7115套，以100平米以下二、三居刚需产品为主，占比57%，其次为130-150平米的首改产品占18%； 需求：2011年10月-2012年5月， 龙岗中心城商品住宅销售1991套，均价约13000元/平米，70-100平米产品最受欢迎，共销售1110套，占55%，月均去化138套，85-100平米小三居与160平米以上户型去化率较高。;阅山华府， 11年5月开盘3月内42套/月，1.2-1.3万元，剩3万平;典型案例——万科天誉;项目定位：城市中心·地铁口·豪宅样本;项目定位：繁华上 ·名校里 · 臻品复式; 市场供求：2012年中心城新增供应约145万,面积以中小户型为主,相对于06-11年年均172万的去化量，市场供应量有所下降，市场预期向好。 客群特征：核心客群为龙岗中心城置业人群；另有部分坪山、坪地、横岗自住兼投资客户；关内比例逐步增加，部分地铁沿线项目及规模大盘关内客户比例高达30%-40%。 产品特点：深圳次中心核心区,各项配套逐步完善、产品创新较多（面积赠送\电梯直接入户\ 复式产品）。 主流户型：70-78㎡二房，85-89㎡三房，135-144㎡四房，85-100平的三房去化率达70%。 均价区间：均价11000-18000元/㎡;