长葛市新区项目定位技术方案.pptx

商业定位规划方案; 在长葛市城经济快速增长的大环境下、本项目商业定位依托前期商业市场环境分析报告，结合自身特点突破地级市传统街区式初级商业形态，立足未来3-5年发展需求，提出较为系统的定位及规划思路，具体表述如下。;第一部分 项目区位及商业swot分析;本项目位于葛天大道与张辽路交叉东侧区域，处于长葛老城区东南部，属于新兴居住区。 距老城区直线距离约5.7公里，车程时间约15分钟。;商业部分建筑规划;商业部分SWOT分析;1、项目所在周边人口密度小，目前未能形成繁荣的商业氛围，招商资源的收集谈判难度大，招商政策的制订上会面临部分让利。 2、项目商业开发时间方面的不确定性，会对大型（2000平方）商业的拓店计划和引进产生一定的影响。 ;第二部分 市场环境回顾;消费者调研总结--1;消费者调研总结--2;经营者（商家）调研总结--1;1、外地品牌大量拥入 餐饮休闲业态的需求热将其推进快速发展时期，外地知名品牌正以加盟的方式进入长葛市城，如“肯德基”和“大浪淘沙”洗浴会所，认牌子、讲面子在县城级中高端消费市场“接地气儿”。 2、本地投资再掀热潮 长期关注并在长葛当地有投资项目的政府公务员和中高规模经营者，已看到市场机会和空白点，预抢占先机，目前已知在建大型餐饮、KTV、洗浴项目十余个，均为当地人二次投资。 3、规模档次明显提升 由于旧城房屋条件的限制，新建项目多为改造、自建和大型楼盘项目底商，大型商业需求面积均在2000平方米以上，投资规模300万以上，硬件环境抬高了消费水平。 4、选址布局均衡发展 受政府规划的影响，新区（政府宴请方便）是拓店的首选区域，借助餐饮优势和未来公共设施的完善，在被调研经营者中得到了较多的接受度，前提是交通便利。;对长葛商业市场看法;首期商业开业时间、商业定位、经营特色；;单位：比例（多选）;第三部分 项目商业部分定位;定位原则及目标;发展方向界定;商业形态界定;商业体量测算;总体概念;商业定位;时间互动、客流互动、档次互动、功能互动、空间互动。;消费者定位;;形象定位;商业档次定位;引领现代都市生活的主题元素，满足个性、家庭、商务、社交等全客层消费需求。;主题定位—模块解析;选择一些未进入长葛市场，但在消费者心目中已有期待的品牌，如：麦当劳等;第四部分 项目商业规划建议;功能及业态组合构成;;档次评定标准：以长葛当地消费水平为参考。 起步中档消费，中高档服务和硬件配套，中后期随客层优化调整;B1;近 期 功 能;会所初期规模及档次定位： 本项目体量定位于9000㎡，档次定位于区域高端会所，同时接待容量可达140人区间，单人浴资消费档次建议29-49元区间（含一次自助餐及饮用水和水果），保健按摩消费档次88-398元区间。泳池面向会员开放。;楼层;以电影院、超市大卖场、儿童乐园、美体SPA为主力业态，配合各类精品零售，打造家庭生活消费新体验。;1F面积3300㎡，以零售、西式餐饮及配套服务等进行布局。;2F面积3300㎡，以综合超市大卖场和影院院线两大主力店拉高客流，与餐饮、精品零售业态形成互补。;3F面积3300㎡，以儿童乐园、教育为主力业种，结合儿童服饰、女装、美容spa等配套，客层较为匹配且延续性较好，能延长逗留时间;4F规划面积3300㎡，原规划面积为电影院线和轻食区，建议剩余半层做封闭处理以备后期商业功能升级;商业三 市内步行街业态建议;楼层;1F面积8400㎡，以精品服饰、品牌服装、快消品、时尚品为主，打造精品街。;2F面积8400㎡，以各式中高档特色重餐饮进行聚集，形成餐饮聚集区，吸引大量人气和楼上的ktv及其它娱乐业种形成良好的互动。;3F面积8400㎡，以电玩、旱冰场、桌球房、网吧等业种选择，打造个性、年轻的娱乐组合。;3楼面积分配2500㎡，以KTV业种进行布局，在整个楼层布局过程中实现人流的承上启下作用，为娱乐健身和餐饮提供了良好的配套，业态的延续性较好。;商业四 底商业态建议;集中式商业业态整体比例为：零售42%、餐饮22%、娱乐36%；以餐饮、娱乐促进零售消费。 零 售：集中在集中式商业2和商业3里面，主要考虑入住率与开发时间的匹配关系，打造家庭消费。 餐 饮：所有商业内均有体现，产品差异化经营。主要以集中式商业1的高端商务餐饮、集中式商业2的特色轻质餐饮、集中式商业3的大众化餐饮布局。 娱 乐：业态丰富、兼顾各年龄层消费。 集中式商业：前期以拉动人气、制造旺场效果；后期则逐步进行业态升级。;第五部分 商业分期开发时序;分期开发时序依据;商业入市顺序： 1、集中式商业1——集中式商业2——集中式商业3——室外步行街——底商 2、集中式商业1先行启动，温泉会所客层定位与项目的??售对象吻合，对中心城区的中高消费人群有一定有吸客作用。 3