房地产批量评估技术及应用技术分析.ppt

 房地产批量评估技术及应用  主讲：郝俊英 主要内容 房地产批量评估概述 房地产批量评估技术 房地产批量评估技术的应用  房地产批量评估概述 批量评估的定义 批量评估的基本特征 批量评估的缘起和发展 批量评估的基本程序 批量评估基础数据及获取渠道 批量评估的定义 批量评估的定义 《国际评估准则》（IVS）的定义——应用系统的、统一的、考虑到统计检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值的活动。 《美国评估准则》（USPAP）的定义——在某一日期通过采用标准化方法、引用共同数据、进行统计测试等方法对某类群体资产进行评估的过程。 批量评估的定义 国际估价官协会（IAAO）的定义——利用共同数据，标准化的方法和统计检验技术评估一组财产确定日期价值的活动。 房地产批量评估可以界定为：在给定时间通过采用标准化方法、引用共同的数据，进行统计测试等方法对大量房地产进行评估的过程。 批量评估的基本特征 统一估价时点的大批量评估 使用同一标准以保证结果的公正性 以利用共同的数据为基础 批量评估需通过统计检验 与个案评估最根本区别：一次评估的对象是一批或一组不动产 批量评估的应用条件 相对成熟的房地产市场——市场基础 完善房地产信息系统——物质基础 合理的房地产分类 合理的评估分区 批量评估的缘起和发展 1919年，将统计学的多元回归分析作为估价技术进行应用 1977年，Carbone Rorbert 和 Longini Richard 发表了《反馈模型在房地产自动评估中的应用》，首次提出了自动评估模型概念 1983年，国际估价官协会颁布了关于三种基本价值评估方法在批量评估中的应用准则（之后9次进行补充与完善） 2005年，国际评估准则委员会对批量评估的规则和评估人员的规范做了相应规定 专业评估准则在标准6中对评估人员在批量评估时所运用的技术和方法进行了规范性的表述 批量评估的缘起和发展 批量评估最早产生于从价税评估中对一致性和统一性的需求 批量评估已经成为各国不动产税基评估的主流技术 批量评估的缘起和发展 应用领域的扩展 批量评估的基本程序 批量评估基础数据及获取渠道 房地产批量评估技术 计算机辅助批量评估 自动评估模型 自动评估模型的类型 自动评估模型的校准技术 计算机辅助批量评估 根据是否有计算机辅助可以分为手工批量评估和计算机辅助的批量评估 计算机辅助批量评估（Computer Aided Mass Appraisal，CAMA）——指利用计算机程序，以事先搜集的反映物业特征、市场状况等信息的数据为基础，按照一定计算规则和统计方法，实现对大量物业单元在指定时点上市场价值的准确、快速和批量评估。 自动评估模型 自动评估模型（Automated Valuation Model，AVM） ——将批量评估模型（反映市场供求关系因素如何相互作用的数学运算模型）计算机化的计量经济模型，即基于数学模型开发的用于进行不动产价值评估的计算机软件程序。 自动评估模型能够自动生成基于对区位、市场条件和房地产特征等已收集数据的市场分析，从而得到待评估房地产的价值。 自动评估模型的类型 采用计算机辅助批量评估的自动评估模型种类很多，但这些模型依然是建立在成本法、市场比较法、收益法等基本的估价方法理论基础上的，其中使用最为广泛的市场比较法又可以按照自动评估模型结构的不同划分为直接市场法模型、间接市场法模型、时间序列分析模型。 自动评估模型的类型 成本法模型 式中：MV——目标房地产市场价值（下同） πGQ——影响建筑和土地价值的一般的质量变量，如位置和时间 BQ——建筑物折旧因子 RCN——建筑物重置更新成本 LV——土地的评估价值 自动评估模型的类型 从评估结果的精确角度考虑，成本法更适合于不存在大额折旧，并能够从最近的土地销售中获取土地价值信息资料的较新不动产或一般不宜采用市场法的房地产 具体应用的房地产类型： 为独特生产工艺建造的非标准工业房地产 很少交易的偏远地区或乡镇住宅 区片内不成套的低层住宅 自动评估模型的类型 收益法模型 式中： Rt——第t年房地产的预期收益值 r——折现率 n——预期收益年限 自动评估模型的类型 收益法模型看起来形式很简单，但由于其中的参数较为复杂，在确定（净）收入、资本化率、收入倍数等变量时，还都要建立相应的子模型，大大增加了模型的复杂性和方法使用的难度。 具