房地产企业尽职调查技术分析.ppt

房地产企业尽职调查 目录 引述 一、主体资格 二、历史沿革 三、项目概况 四、项目规划 五、财务状况及分析 六、融资负债情况 七、风险控制 八、项目可行性分析 什么是房地产？ 房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。 作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。 法律意义上的房地产本质是一种财产权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 房地产开发企业 定义上讲：房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 咱们所指的房地产开发公司主要是从事住宅、商业用房开发的地产开发公司。 尽职调查三个要点 人 事 物 从三个方面着手 非财务因素 财务因素 风险防控措施 一、主体资格 企业名称 企业性质 注册资本（股份构成） 法人代表 经营期限 经营范围 开发资质：一级资质，二级资质，三级资质，四级资质，暂定资质 资质等级 注册资本（万元） 开发经营年限 3年累计竣工面积（万m2） 质量 合格率 专业技术人员 一级 5000 5 30 连续5年100% 40 二级 2000 3 15 连续3年100% 20 三级 800 2 5 连续2年100% 10 四级 500 1 已竣工工程100% 5 《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件 例 海南XXX房地产开发有限公司，成立于2010年3月，注册资本：1430 万元，注册地址：海南省文昌市清澜镇XXX号，企业法定代表人：某某，主营业务：房地产开发经营“筹建”，装修工程、农业开发、建筑材料、农副产品、矿产品、针织品销售。开发资质：暂定资质。 股权结构明细 单位：万元 股东名称 出资金额 出资方式 出资比例 备注 某某 950 货币出资 66.5% 法定代表人 某某某 50 货币出资 3.5% 亲属 海南省某某食品有限公司 430 土地出资 30% 合伙人 合计 1430 100% 二、历史沿革 ? 开发历史 ? 所获荣誉 ? 实际控制人 ? 主要管理人员 ? 关联公司 ? 社会关系 三、项目概况 项目名称 项目地址 项目性质 占地面积 开发规模 容积率、绿地率 例： 项目位于XX（四围），占地面积XX㎡，总建设规模XX㎡，该地块共分XX期建设，一、二、三期等工程占地XX㎡，建筑面积XXX㎡，总投资XXX万元，其中：住宅XX㎡，商业用房XX㎡，地下车库及车位XX㎡，公共设施XX㎡。住宅有小高层(X层)共XX栋，XX户;多层(X层) 共XX栋，XX户，高层(X层)共XX栋，XX户，可入住住户共计XX户。容积率X，绿地率X%，建设期XX个月。预测可实现收入XX万元，税后利润XX万元。项目“四证齐全”。项目规划设计是XX设计公司，物业管理是XX公司。 “四证齐全”指的是哪四证呢？ 四证指的是哪四证 1、国有土地使用证（即土地证，国土局颁发） 2、建设用地规划许可证（规划局颁发） 3、建设工程规划许可证（规划局颁发） 4、建筑工程施工许可证（建设局颁发） 5、商品房预售许可证（房地产管理部门） 土地制度及土地权利 土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制 土地权利：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 所有权 使用权 他项权利 国家所有 集体所有 国有土地使用权 农地承包经营权 集体建设用地使用权 土 地 权 利 取得土地的程序 （一）招、拍、挂取得 （二）城中村改造取得 （三）内部运作取得 商品房情况 物业类型 ：门市、写字楼、住宅（普通、非普通）、公寓、别墅等。 建筑类型 ：单层建筑，低层、多层、高层和超高层 户型、面积、朝向、举架、进深、开间、得房率、建筑面积、套内面积、结构、公摊、阳台面积、土地出让形式、土地使用年限等 地理位置 周边配套 四、项目规划 项目投资：计划投入、已投入、资金筹备 项目进度 销售形式 成本利润预算：成本、可销售面积、销售定价、税金利息等(参照预算表) 物业管理公司 其他情况 五、财务