世联年上海佘山珑原项目二三期发展策略P.分析报告.ppt

* 【松江新城未来热点在东区】广富林周边、9号线沿线是明后年联排主要供应地，西区无供应 目前的区域房地产主力为松江中部、北部的松江新城东区和松江新城西区； 松江新城东区依托九号线、大学城成为市区客户眼中的新热点； 松江新城西区靠近松江中部，是本地客户眼中的新区； 佘山 泗泾洞泾 新桥 松江新城东区 松江新城西区 松江中部 松江南部 松江及周边板块格局图 中山路 沪昆高速 地铁九号线 松江新城东区 松江新城西区 松江中部 佘山玺樾 松江中心板块格局 辰弘佳苑 红墅1858 华亭新苑二期 绿地蔷薇九里 龙湖好望山 今年—明后年 热点转移 【松江新城未来热点】东区未来新增低密度供应预计均为中、高总价项目，约38.7万方（不含本案） 新增供应取地楼板价高于1.2万元/平 佘山玺樾产品均为200平以上低密度，预计总价高于500万元 九龙仓为传统豪宅开发商，预计其祥和路地块将延续其一贯的高端产品线 合生取地地价比本项目还高 * 广富林2-6地块 广富林2-5地块 广富林2-8地块 广富林2-2地块 祥和路2号地块 广富林2-6地块——住宅（玺樾） 容积：0.8 土地面积：167588㎡ 建筑面积：134070㎡ 楼板价：13724元/㎡ 开发商：上海北方城投 广富林2-5地块——住宅 容积：0.8 土地面积：94476㎡ 建筑面积：75581㎡ 楼板价：16488元/㎡ 开发商：上海合生房地产开发 祥和路2号地块——住宅 容积：1.0 土地面积：81547㎡ 建筑面积：81547㎡ 楼板价：12165元/㎡ 开发商：九龙仓 名称 主力产品 产品面积段（㎡） 项目定位 开盘时间 预计进度 祥和路2号地块 正在规划 　—— 依据九龙仓以往开发项目判断本项目定位高端 预计2012年底　 2012.1开工；2013.8竣工 松江广富林路2-5地块 联排 200 开发商对此地块寄予厚望，定位较高 预计2012年下半年　 2011.5开工；2013.12竣工 佘山玺樾 合院+联排 220-300 依据楼板价推算主力总价段在500万以上 2012年10月 2011.4开工；2013.3竣工 【目前在售存量】本项目销售期内，总价400万的联排存量约为1.45万方，集中在新城西区，共性环境差、社区混合、开发商品牌差 目前松江新城西部板块低密度存量为4.6万方； * 板块 在售项目 存量 万方 备注 竞争关系 松江新城 东部板块 龙湖好望山 3.3 合院总价700万元以上 无 松江新城 西部板块 辰弘佳苑 1.3 联排、双拼，10月新开盘，已成交总价74%超过400万、混合社区 有 华亭新苑二期莱顿堡 0.15 独栋，总价1000万元以上 无 红墅1858 0.99 双拼、联排，总价500万以上；实际成交总价差价大，小半成交总价250万左右；混合型楼盘 有 绿地诺丁山 0.98 独栋、双拼，总价600万元以上 无 英郡别苑二期 1.0 联排，总价380万元以上 弱 松江新城板块在售项目存量情况 2013年 9 3 6 9 辰弘佳苑 龙湖好望山 绿地诺丁山 英郡别院二期 华亭新苑二期 2014年 3 6 3.3万方 0.98万方 6 1.0万方 3 2012年 0.15万方 红墅1858 9 0.99万方 1.3万方 名称 区域 环线 板块 成交套数（套） 面积段（㎡） 均价 （元/㎡） 上泰绅苑 松江 外郊环 松江新城西区 104 198-224 13965 英郡别苑 松江 外郊环 松江新城西区 67 178-220 14106 安天红墅 松江 外郊环 松江新城西区 77 175-223 14323 文翔名苑（二期） 松江 外郊环 松江新城西区 37 183-233 12538 昌鑫花园 松江 外郊环 松江新城西区 20 201-206 13013 绿地云峰名邸 松江 外郊环 松江新城西区 3 212 12868 绿地松江名邸一期 松江 外郊环 松江新城东区 30 80-98 27593 名仕豪庭 松江 外郊环 松江新城西区 1 239 13029 辰弘佳苑 松江 外郊环 松江新城西区 1 208 16519 合计 340 【松江新城二手房竞争】大多数别墅二手房集中在新城西区，距离松江城区近，松江客户多，规划起点低，总体环境混杂 注：若按照30%投资客计算，将来有约100套二手房挂牌。 2009年至今，松江新城板块总价段250万-350万间的 别墅共成交340套，将约有100套二手房挂牌竞争 绿地蔷薇九里开盘以来成交情况 年份 成交套数 成交均价（元/㎡） 套均价（万/套） 2009年 310 21438 200 2010年 235 24307 228 2011年 17 25752 241 合计 562 22772 213 【绿地蔷薇九里】主力面积9