世联长沙鑫远湘府和城大盘项目发展战略及定位教程.ppt

长沙大盘多选“低开平走”开发模式，从规划和已开发功能看一般采用：配套跟进、产品升级，最后卖成熟社区，辐射范围逐渐拉大 新浦江城位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟 项目位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此； 该项目是浦江板块的首先启动的房地产项目，浦江镇有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏； 项目首期面市正值对房地产影响最严重的一次新政显效。 总规模及分期 总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式； 总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米； 成都华润.翡翠城位于锦江区东湖畔，临二环线，项目共分5期，总占地1245亩 项目整个地块被一湖、两河、三个公园层层环抱，104亩的住宅依托近600亩的公园展示区。 启动策略：叠加别墅和洋房产品作为明星产品树立价值标杆，小高层作为现金流产品 420亩城市生态公园 华润.翡翠城——大门、入口广场、公园绿地、竹林 华润.翡翠城——湖面、道路、售楼处、样板房展示区 开放区－私密区的规划，开放自己的生活配套，部分开放景观配套，将自身纳入城市机理，克服边缘化的劣势 社区配套与区域配套整合，形成配套体系 社区内配套体现社区特色，与片区配套形成差异，体现社区主题 景观主轴贯穿区社区内与社区外，在景观上与片区融合 波托菲诺围绕华侨城旅游商业核心，通过业主侨城卡系统，吸纳整个华侨城的资源体系 波托菲诺启动模式：最先启动的地块并非资源最好，但依托最好的核心资源 中海国际社区所在区域位于成都西北角，城市三环外，临近高新西区 中海国际社区总占地132公顷，综合容积率约0.9 与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心 启动区策略：高端产品树立高形象，形成市场标识，中高端的产品加速回现 中海国际社区的商业配套开发原则——规避风险、保持弹性、“先街后场” 案例总结－新区大盘启动模式 案例总结－新区大盘开发节奏 我们从案例中找到哪些启示？ 配套体系 短时期内城市商务市场容量有限，竞争激烈，中信新城的商务数码港足以满足区域商务需求，不建议配以商务办公物业 MOCHA TOWN 和城?融城新市镇理想示范街区 MOCHA TOWN “理想的摩卡镇”——新市镇理念 附件1：长沙宏观大势分析 1、市场在中远期仍然处在波动中，但整体表现出上扬局面； 2、实体经济转暖后，普通住宅存量逐渐被消化后，改善型需求将得到释放。 长沙商业圈呈现四面开花的态势，目前形成了“东通西文南旺北贵中鼎盛”五大商圈 核心商圈商铺价格在10万/平米左右，租金约1000元/平米·月 五一商圈价格最高，其次是东塘、火车站商圈，城北\河西的价格相对偏低。 位于核心商圈的住宅溢价能力明显，基本高于周边区域项目1000-1500元/平米左右 位置：位于五一西路202号，五一商圈范围内。 有南北2栋楼组成，其中南栋为点式，每层7户，1-4房45-195平米，北栋为板式，以2房和4房复式为主。目前均价8000元/平米，高出附近项目1000-1500元/平米。 南城商业类型单一，以大超市、社区型商业为主，本项目商业具有突破片区限制的潜质 张先生 长沙本地人 某公司主管 “长沙一直都是个很有活力的城市，酒吧街晚上都很火爆，但是这么大一个城市，却没有一条像样的食街。” 特点1：形成“东通西文南旺北贵中鼎盛”五大商圈； 未形成集中商务区，主要沿主干道分布，与商圈/酒店区混搭 目前长沙企业主流办公场所仍停留在商住综合楼、商务公寓，专业写字楼市场占比较小 长沙商住楼由于成本较低，因此对商务公寓替代性强，严重影响商务公寓价值实现 从南城商务市场发展供应来看，商务、酒店供应量巨大，竞争较为激烈 东莞星河传说首尝总部基地，但现状来看多数处于空置状态 特点1：未形成集中商务区，主流办公场所仍停留在商住综合楼、商务公寓，专业写字楼市场占比较小； 星级酒店现状大部分集中在二环以内，沿五一大道，芙蓉路和韶山路分布集中 火车站——袁家岭——五一路（7家）:长沙紫东阁华天大酒店、湖南富丽华大酒店、鑫都大酒店、湖南华天大酒店、长沙通程国际大酒店、湘泉大酒店、万代大酒店 东塘——芙蓉路（9家）:金源大酒店、君逸康年大酒店、五华大酒店、新东方大酒店、长沙神农大酒店、天玺大酒店、湖南佳程酒店、南方明珠国际大酒店、长沙和一大酒店 环线——山区（4家）:浏阳神农山庄、湖南国际影视会展酒店、湖南天园假日酒店、同升湖通程山庄。 在报在建的高星级酒店中省府区域占据较大比例,说明商家普遍看好省府区域酒店市场 商业地产的发展