隆都地产八一水库技术分析.ppt

隆都地产八一水库项目 第三部分 区域市场 四、整体市场评估 从产品的细部规划来看，别墅类产品开间均在8-9米左右，进深较大，大都在12-15米左右，产品的居住舒适度较好，基本符合现阶段买家的需求。高层的产品开间在7-11米左右，户型设计较为合理。 从产品的附加值来看，别墅类产品赠送空间较大，都以赠送花园、地下室、车库及露台，产品附加值没有新的突破。洋房产品依然以一层送花园及露台为主，高层基本无赠送空间。 分析： 双拼18000元/㎡、联排15000元/㎡、 天茂庄园 8900元/㎡ 恒大御景 联排14500元/㎡，洋房7500-9200元/㎡ 绿地中央墅 联排10000-14000元/㎡、洋房8200元/㎡ 保利林语 小高7600元/㎡ 太阳世家 洋房6800元/㎡、小高5800元 /㎡ 益田 均价4200元/㎡ 恒盛豪庭 6800元/㎡ 恒大绿洲 价格 项目 6、价格对比分析 从价格上来看，靠近前进大街区域的楼盘价格相对较高，而且也都是品牌开发商，价格也区域稳定，没有太大的波动，而八一水库周边区域的项目由于恒盛豪庭项目开盘价格定在了3000元/㎡起，所以致使现阶段周边项目价格有所松动，没有实质行的降价，但都是以大幅的折扣及优惠促销来促进销售，市场价格不稳定，恶意竞争较为严重。 分析： 108套，剩余20套 洋房 一年 一期96套、剩余8套 联排 2011年8月28日开盘 一年 2011年9月10日开盘 2011年8月21日开盘 一年 一年 销售周期 未开盘 一期共计6栋推出1300套，剩余246套 170套，销售160套 一期472套，剩余10套 一期推出170套，销售105套 760套，剩余100套 一期1306套，剩余200套 500套，剩余260套 去化情况 别墅 天茂庄园 高层 恒大御景 洋房 绿地中央墅 洋房 保利林语 小高 太阳世家 小高 益田 高层 恒盛豪庭 高层 恒大绿洲 产品 项目 7、去化对比分析 从各项目所推产品及产品去化的情况来看，区域内销售较好的为恒盛豪庭项目，由于价格较低，所以被大多刚性需求及区域内及一汽职工所青睐。靠近前进大街附近的保利林语及绿地中央墅项目虽然在量的方面没有恒盛豪庭大，但所推出产品去化速度也非常快，也能看出品牌的号召力是非常强的。就整体去化量来看，大多项目依然以小户型产品去化较快，面积小总价低还是市场所青睐的。 分析： 未定 2.2元/㎡ 洋房2元/㎡ 别墅4.2元/㎡ 未定 多层1.5元/㎡ 小高1.8元/㎡ 高层1.6元/㎡ 1.6元/㎡ 物业费 世邦威理仕 天茂庄园 金碧物业长春分公司 恒大御景 未定 绿地中央墅 保利物业 保利林语 太阳物业管理公司 太阳世家 益田集团物业公司 益田 沈阳阳光物业管理长春分公司 恒盛豪庭 金碧物业长春分公司 恒大绿洲 物业管理 项目 8、物业对比分析 从物业服务来看，大都以本公司物业公司为主。物业是品牌强有力的支撑，更是品牌高度的一种直接体现。物业服务好坏决定着项目的成功与失败，更重要的是后期服务水平与服务质量的体现，物业能否对品牌提升及产品销售提供支撑，则营销环节上体现物业服务的价值至关重要。所以现阶段物业服务水平对项目来说至关重要，重要到每个小的细节。 分析： * 市场评估报告 第一部分 宏观市场环境 项目目标 任务：2012年入市成功 使命：提升隆都地产品牌高度和市场认可度 当前，国家房地产调控政策频出——“双限”、“三调”、 “一提高” 依然为调控主旋律，房地产市场依然笼罩在买家观望情绪浓，整体 市场不容乐观的氛围之下。 “双限” 限购——已拥有两套及以上住房的长春市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非长春市户籍居民家庭、无法提供l年以上长春市纳税证明或社会保险缴纳证明的非长春市户籍居民家庭，将不能再在长春市内购房。 限贷——对已经有两套贷款的购房者，限制进行第三套房的贷款。 “三调” 央行6次调整银行存款准备金率：现在为21.5%，突破历史新高。 3次上调人民币存贷款基准利率：存款基准利率为3.50%；贷款基准利率6.56%。 2次上调个人住房公积金存贷款利率：五年期以下（含五年）为4%；五年期以上为4.5%。 “一提高” 大型银行做按揭贷款，首套房首付30%、二套房首付60%，且利率都较基准利率上浮10%—20%不等。 一、宏观市场 政府换届将会对房地产市场产生一定的不利影响 国家领导班子换届在即，在传统的新官上任三把火下，新一届领导班子要的是政绩，更重要的是老百姓的掌声，那么对于房地产业而言，要保证普通老百姓的居住需求，将采取以下手段，一是：直接延续甚至加大力度对房地产的打