商业地产各业态形式研究要点解读.ppt

本报告是严格保密的. 便利商店的国际共通语言 7-11 1927年7-11便利店诞生于美国、后引入日本 全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系 经营策略 准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士 集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收水电费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等 开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种 发展物流配送业务　 本报告是严格保密的. 选址要求 7-11 选址出发点：便捷 选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少处及建筑物狭长 选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车场附近、办公楼和学校附近 选址亮点： 有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入； 有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便； 有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意 本报告是严格保密的. 业态种类 餐饮休闲娱乐 餐饮休闲娱乐型 麦当劳 中体倍力 大地数字影院 必胜客 面点王 星巴克 肯德基 本报告是严格保密的. 物业及选址要求 餐饮（一） 连锁快餐店 普通餐饮 火锅店 商圈选择 繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市 商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市 大众餐厅:以家庭\个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。 以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈 立店障碍 经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源１０米外；周边无异议 同右；大餐厅，设置疏散通道； 门前禁忌有有封闭交通隔离栏、 高于1.8米的绿化及电线杆 同普通餐饮 物 业 要 求 建筑要求 200-500平米 框架结构; 层高不低于4.5米; 位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面 商务型150~1000平方米、大众型80~200平方米； 除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合； 餐厅门前须有相应的停车场 120~500平方米 、厨房可小于营业面积的三分之一； 框架式建筑； 楼上商铺亦可； 其余同餐厅 配套设施 电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应; 有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置， 厨房污水排放的生化处理装置 及油烟气排放的通道 同普通餐饮 合作方式 租期5年以上 大众化快餐店:2~4元平米/天 消费型快餐店6~30元 租期三年以上 低层为1.5元平米/天以上,具体视地段\商圈而定;楼上租金略低 租期2年以上 视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米·天） 代表品牌 麦当劳、肯德基、必胜客 小肥羊、谭鱼头 本报告是严格保密的. 物业及选址要求 茶坊、酒吧、咖啡 面馆 面包、面点房 商圈选择 选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境； 以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养 满足人们速食的要求； 宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域 各种商圈均可开设； 品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上 立店障碍 须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意 ； 国家对酒吧课以重税 与普通餐厅相同 立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营； 离污染源10米以上 物 业 要 求 建筑要求 50~400平方米 ； 对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异； 层高不低于2.8米 ； 如与居民相邻，设置隔音层 80-200平米； 其余与普通餐厅相同 60~120平方米 ； 框架式结构； 层高不低于2.8米； 门面宽度6米以上，橱窗开阔 配套设施 电力按每100平米10千瓦配置 自来水供应 与普通餐厅相同 与普通餐厅相同 合作方式 租期2年以上 租金3~20元/（平方米·天） 租期2年以上 租金2~5元/（平方米·天） 租期2年以上 一般企业3~5元/（平方米·天） 代表品牌 星巴克 马兰拉面、面点王 金蝶轩 餐饮（二） 本报告是严格保密的. 麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王大地数字影院 中体倍力 餐饮娱乐 本报告是严格保密的. 全球最大连锁快餐企业 麦当劳 全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌 以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国式的生活方式 麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球121个国家和地区 麦当劳在中国 1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅 670家餐厅遍布25个省和直辖市的108个次级行政区域 　 经营之道 1、QSC＆V原则