山东沂南市场调查第一稿分析报告.pptxVIP

山东沂南县张庄镇松山项目调研报告;第一章 项目决策背景 1、内部因素 2、外部因素 第二章 项目概述 1、项目区位及现状 2、项目宗地现状 3、项目周边的社区配套 4、项目周边环境 5、项目市政配套分析 第三章 市场研究 1、区域市场成长状况 2、区域市场供应产品特征 3、整体市场对本案影响因素 4、项目定位初探 第四章 项目投资收益分析 1、成本预测 2、经济效益分析 第五章 可行性结论 1、项目swot分析 2、结论及建议;第一章 项目决策背景 1.内部因素 2.外部因素;决策背景;;项目概述 项目区位;区域特点——沂南县是特色经济强县，也是一处历史文化和红色革命文化身后的地区，有着丰富的人文、旅游、矿产（如地热）资源，本项目位于城区中南部约10公里处，区域被定位为绿色产业园（张庄镇）； 配套——沂南县总面积1706平方公里，辖16个乡镇（街道）、1个省级经济开发区，572个行政村、90万人，有县级规模的基础生活配套与设施，本项目的张庄镇属于乡镇型配套； 交通——基础设施完备。地面公交系统一般；本项目两界分临S229与张南路，自驾出行较为便捷； 房地产——尚待开发的市场。城区公寓住宅市场价格3000-3800元/平方米，别墅住宅仅有1个项目代售（且为产权式，报价7000-8000元/平方米）。由于地处县级城市及政策限制因素,别墅供地基本没有，现有的产品规划档次一般，面积300-450平方米，套均总价高在250-400万/套，该在售楼盘在智圣汤泉旅游度假村内。; 项目性质：旅游文化项目（据调查可能为集体性质用地上盖建筑）； 资源体：依七松山山体（高差预计100米）资源（龙泉井，采气场（龙泉寺遗址），“上水石”，千年古松） ； 空气及噪音：属于远郊处，被农田、村庄围绕，1.5公里处有汶河流过，空气清新，无任何噪音及尾气污染。;基础生活配套以南5公里处张庄镇：有农贸市场、世纪华联超市、镇中心幼儿园、镇卫生医院等，基础生活基本齐全，但档次较低； 较大规模生活机能配套在10公里处的有13万余人口的城区； 公交配套：张庄线、县客运； 主要交通干道：本项目两界分临S229与张南路，自驾出行较为便捷； ;2014-3-18;地块调研指标;;市场研究 市场成长状况;市场研究 市场成长状况;市场研究 市场成长状况;市场研究 市场成长状况;本项目所在城市结构是沂南县重要发展轴之一，沿青陀镇-中心城-辛集镇-蒲旺镇共同组成城南翼空间发展，是政府着力建设的中部物流-生态旅游-生态农业观光-新型产业园为主的多元化综合产业板块。 中部综合产业板块是沂南县经济发展的动力源泉，所以按照张庄镇定位为新型农业加工区，其发展的基础整个将围绕农业扩大与深化生产为根本。 ;沂南县整体经济形势比较乐观，宏观经济指标均呈现出稳定增长的势态； 沂南县的整体消费水平趋向收敛，居民消费层次需要引导，储蓄余额较高，后续消费空间很大； 沂南县正处于快速发展的关键时期，结合现在的房地产开发现状，后期投资需求和自住需求将会有很大幅度的提升。 ; 房地产市场刚需特征明显，首次置业占50%以上。 高端项目依托不同的资源条件，呈现明显的高价格，高档产品档次、价格水平、客户来源与认知上存在较大差异。;市场研究 市场供应产品特征;面积段分布 目前市场在售高端项目，公寓产品主力面积段主要集中在80-90方的二房，与110-125方的三房，而别墅产品可考察项目不多，主要集中在300-450方，智圣庄园产权别墅产品预计在250-400万元/套。;数据来源：中国土地市场网，计算时间当年的签订时间;（二）历年住宅类销售情况 2013年上半年，全县累计住宅销售2.02万方，与2012年同期下降34%，市场购买力波动较大；至2013年下半年市场在主要在项目约20个，未来供应量大，市场竞争激烈。 整体来看全县（含乡镇）价格呈上扬趋势，2013年上半年虽有回落，但基本持平往年为1817.3元/㎡；因其老城区大规模改造，带动刚性需求的旺盛，价格保持历年高位。城区均价基本突破3000元/㎡ ;沂南大力实施“文旅兴县”战略，城市文化旅游产业的发展作为当地核心“引擎”之一（另一位农业），房地产发展受限于地域、人口、收入、消费等开发较为单一，前景不清晰。; 前