商业地产行业特性与发展分析报告.ppt

1、选城二线城市 3、业态定位一站式齐全规划 1、开发商具备强大实力 2、招商以一线品牌为主 2、选址考虑因素 5、打造高端商业建筑形态 外因 内因 a、城市金融商业核心位置 c、周边交通便捷，公交线路多 拥有地铁 b、区域内缺乏一个高端大型商 业来统领区域商业形象 4、引进国际一流的精英团队 8、华润万象城成功的KPI体系 初期 过渡期 平稳上涨期 万象城 万象城财务线图示 一期租金收益平衡 二期开发 租金及物业价值平稳上涨 首期资金投入大 现金流 时间 9、华润万象城投入与收益 指标 单价（元/㎡） 面积（㎡） 合计（元） 拿地成本 3600 55000 19.8亿 建造成本 2900 15.95亿 各项税收成本 400 2.2亿 营销成本 300 1.65亿 专业人员费用 —— —— 1.28亿 管理费用 —— —— 1.12亿 财务费用 —— —— 0.84亿 支出合计 42.84亿 指标 面积（㎡） 租金收入（元） 万象城 华润大厦 29000 2005年 2006年 2007年 2008年 累计 10亿 22亿 26亿 30亿 88亿 支出 收入 9、华润万象城投入与收益 1、单一产品难以生存第一个项目后开发速度很慢，原因：纯商业，持有经营，只有投入，制约着它的开发速度。开始要寻求多产品（资金平衡）的发展模式。 万象城的发展经验给予我们的启示 2、科学的开发流程，高起点规划专业化是发展购物中心行业的一个根本性的问题。聘请多家专业公司介入，整个合作团队发挥各自专业作用，从而实现多赢。 3、做出品牌，做出标准，形成模式持续的营销活动让万象城商业打出了品牌，延伸出高中低三大产品线，形成模式后，商业发展进入了快车道。 案例：综合体商业案例——万达广场 综合体开发的成功模式 万达在全国商业地产开发领域中的地位 ——商业综合体开发的领跑者 品牌的力量！ （一）万达集团转型之路 第一期 第二期 第三期 第四期 住宅 多元产业 住宅 聚焦商业地产、酒店、文化产业、连锁百货 1989西岗住宅开发公司 1992年改制为 万达公司 区域开发商 多元投资商 大型企业集团 生产是受计划指导，住房成为紧俏产品，万达把楼板搞成混凝土现场浇铸工艺，稳定性好防渗。质量获得当地市场认可。 进入到93年“治理整顿”，很多房地产企业都垮掉了，93、94、95连续三年，全国房地产整体行业利润率为负。 走多元化发展。房地产开发，还有足球，还有酒业、药业、贸易、出租车、酒店（作为小股东合作奥的斯、变电站设备生产）。 从01、02年开始，万达第二次转型，进入商业地产，一开始就决定规模要大，建上万平米的大型的购物中心。因中小企业诚信度比较低，现金流也不稳定，租户尽量选择大企业。 在中心城区开发住宅。92年搞了全国最大旧区改造项目大连市新开路小区，总规划面积八十几万㎡，企业奠定了发展的基础。 92年跨区域发展，核心竞争力就是跨区域经营的规模竞争。发展到广州。 房产开发保持三个全国之最，跨区域开发最多（在25个城市开发）每年开发面积最大（一年300万㎡左右）、销售额最大（房地产一年超过70亿销售额 ）。 商业地产贡献巨额利润，有良好的资金贷款，解决了长期融资通道，核心竞争力是长期稳定的现金流。 1989-1992 2001-至今 1993-1997 1998-2000 时间轴 开发产品 公司特征 核心竞争力 开发模式 万达集团转型之路 （二）万达三代产品内容 万达产品的发展演变过程 第三代万达 第二代万达 第一代万达 长春万达广场 长沙万达广场 济南万达广场 南昌万达广场 南京万达广场 第一代万达广场（单店，5-6万平方米） 万达一代产品的缺陷： 案例：南京万达——坐拥新街口市级核心商圈，经营的却是小业主的小商铺，经营价值严重弱化，土地价值极低，对土地是种浪费！ 第二代万达广场 哈尔滨万达广场 武汉万达广场 南宁万达广场 沈阳万达广场 天津万达广场 哈尔滨万达广场 （组合店， 10-15万平方米） 万达二代产品的缺陷： 案例：武汉万达——坐拥市中心核心商圈，商业建筑缺乏现代商业元素，商品品牌度很低，小面积商铺多，很难提升品牌档次。 第三代万达广场（城市综合体，30万平方米以上） 包头青山万达广场 长春红旗街万达广场 福州金融街万达广场 合肥包河万达广场 呼和浩特万达广场 济南魏家庄万达广场 购物中心+酒店+写字楼+公寓+住宅 万达三代产品的缺陷： 案例：周浦万达——为了快速回笼资金再开发，采用大单体商业+酒吧餐饮街的模式，以销售商业街养单体的商业模式。因此，商业建筑及其动线简单，只能做中低端的购物中心，丧失了商业档次提升基础硬件。 万达三代产品的特点比较及优劣势分析 比较类别 第一代 （单店模式） 第二代 （纯商