中国旅游地产开发模式案例研究要点分析.pptVIP

岛屿项目 度假先行 绿城千岛湖度假公寓，优先引入喜来登酒店，打造游艇码头，建造高档会所，通过样板示范区实现体验式营销 桔园度假村内有岛内唯一一家三星级旅游涉外饭店及中 国绿色4A饭店，内设新建的高尔夫练习场 淀山湖畔涵璧湾目前已建起水上运动场、游艇俱乐部、保龄球场等 岛屿项目 产品打造 产品打造的关键点一：建筑排布以资源为核心 建筑排布：水系导入，亲水排布 水域广泛是岛屿的核心优势，建筑排布围绕水景资源。 别墅类产品亲水而建，如千岛湖开元度假村、淀山湖畔涵璧湾；度假公寓产品强调望见水景，如绿城千岛湖度假公寓 淀山湖畔涵璧湾 绿城千岛湖度假公寓 作为以湖景为核心资源的旅游地产产品，淀山湖畔涵璧湾及千岛湖公寓都充分抓住了湖景资源的精华作为其最重要的卖点，其收益远不仅仅来自产品本身，更对整个项目起到了有效的提升作用。 岛屿项目 产品打造 产品打造的关键点二：产品设计酒店化，产品线丰富 产品线：产品高端定位，产品线拉长 岛屿项目客户类型以高端为主，但因非第一居所，户型面积跨度较大，如绿城千岛湖度假公寓，既有迷你别墅，又有大面积豪宅产品从70平米1房到1000平米大户型；淀山湖畔涵璧湾别墅有5种户型，面积从760平方米到1323平方米不等 产品设计：户型设计酒店化，精装交付为主 岛屿类度假产品非第一居所，客户居住时间较短，兼顾出租经营的作用，因此采用酒店化设计，强调观景平台，弱化厨房等居家设计 客户异地购买较多，因此多采用精装交付 淀山湖畔涵壁湾 千岛湖度假酒店 产品高端化 户型酒店化 区域起步期： 此时资源价值一般、缺乏相关配套，需要与政府合作完善配套，从整体品牌形象着力打造 快速开发期： 准现房交付，缓解异地售房压力，分期开发，保证现金流 区域成熟期： 区域成熟项目较多，竞争压力大，需要通过创新突破竞争 分阶段开发 探查阶段 参与阶段 发展阶段 基础设施建设 吸引客户；加快建设 项目迈入正轨 合理有序的开发模式、明确的客户选择是项目成功的助推力 岛屿项目 分阶段开发 岛屿项目 分阶段开发 发展阶段 （2002-2006年） 参与阶段 （1992-2001年） 探查阶段 （1982-1991年） 滨湖度假酒店、私人豪华游艇、水上康体健身逐渐成为千岛湖旅游发展的三大休闲产业； 千岛湖综合型房地产市场快速成长，各品牌开发商纷纷进驻，并获得收益 1997年接待游客65.8万，比1991年上升了139.3％，实现门票收入2858万。旅游景点实现了从量到质的提升，极大提高了千岛湖湖区景点的品位。 受城市、交通、市场等制约，千岛湖旅游的吃、住、行、游购、娱乐等旅游要素发展不平衡，产业规模小，投资少，缓慢发展。 2002年，县政府提出千岛湖旅游要从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展；2006年杭千高速通行，成为旅游区旅游业发展的转折点。 典型项目：开元度假村 开发建设东南湖区桂花岛，标志着千岛湖旅游正式开始起步。 典型项目：鱼味馆饭店 1993年，淳安县政府出台了“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策；1998年《千岛湖风景区总体规划》正式实施。2000年，成为全国首批级旅游区 典型项目：海外海大酒店、凤凰休闲度假村 阶段特征 阶段特征 阶段特征 大事件 大事件 大事件 千岛湖旅游度假区的发展历程表 旅游区非成熟景观区项目开发要点解读 旅游区非成熟景观区项目如何开发？ 问题症结：缺乏强势资源 向已有成熟区靠、分享成熟旅游区客户资源 通过产品规划及景观打造，使项目融入度假大区域 借势 打造人工旅游资源，如人工温泉、高尔夫球场、游乐场、公园等，创造全新概念，如常州恐龙园（无恐龙） 造景 核心解决途径：概念创新 价值突破点一 向成熟旅游区、强势影响力区域“靠”，分享成熟区品牌价值 【案例借鉴】 三亚山水国际 借鉴点： 向三亚靠，分享成熟区域客户资源 三亚山水国际——借势三亚 【案例借鉴】 概况：山水国际总占地面积为2351亩，总建筑面积逾100万平方米，综合容积率为0.56，绿化率50%，其产品形态包括独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、多层住宅、小高层住宅、酒店式公寓、水上餐厅及商业步行街等 地理条件：位于三亚市区，非一线海景，项目自身缺乏自然资源，利用其三亚市区的地段优势，分流度假客户。 三亚山水国际——位于三亚非一线海景区域，占地逾两千三百亩，缺乏景观资源，依靠产品打造，融入三亚度假区，分流度假客户 三亚山水国际 【案例借鉴】 引入水系，营造热带水景效果 项目外部景观不具备优势，通过内部景观打造，营造出热带海景效果，融入三亚旅游区，实现快速销售和溢价 在外部资源缺乏的情况下，强化内部景观打造，营造热带园林效果，形成集度假旅游、文化娱乐、健康休闲、生活居住于一体的“山水国际