陌生区大盘的一般规律要点分析.ppt

陌生区域大盘开发研究 陌生区域大盘的开发特征分析——大盘的核心价值主张 大盘需要有自己的核心吸引力，它能使本被边缘化的郊区中心化，扩大客户覆盖距离。 大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。 大盘从硬件看，往往需要有1-2个“震撼点”，形成强势的传播。 大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感；大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。 陌生区域大盘的开发特征分析——开发进程特征 开发进程 陌生区域大盘的开发特征分析——产品特征 产品特征 陌生区域大盘的开发特征分析——营销特征 营销特征 七大关键问题比较之“定位” 七大关键问题比较之“价值定义” 七大关键问题比较之“开发节奏” 七大关键问题比较之“配套开发策略” 七大关键问题比较之“规划指标分配” 七大关键问题比较之“启动模式” 七大关键问题比较之“企业品牌” 大盘开发的社区主题如何贯穿于项目开发中——阳光棕榈园 概念背景分析 客户定位 销售对象以内销为主，外销为辅； 内销市场中以首次置业者为主，二次置业者为辅； 重点选择“较高层次的首次置业者”及少量“二次置业者”； 概念背景分析 整体概念 项目解析 片区形象有待提升：周边配套尚不完备，农村出租屋林立，片区立面形象有待建立； 缺乏都市氛围：项目基地地处特区边缘，不易形成市中心街坊公寓住宅的繁华气氛； 文化缺乏整合：文教资源缺乏整合，呈现出低层次散乱状态； 整体概念 地中海概念诠释——具有向心性、松散自由的城邦生活场景 地中海文化是古希腊文化+古罗马文化交织； 文化代表了一种精神； 古希腊文化代表了“日神（阿波罗）”，象征了理性、典雅、高贵； 古罗马代表了“酒神（巴克斯）”，象征放纵、世俗、快乐； 地中海文化的进程体现了理性与浪漫的交织演进的过程； 两种文明共同特征是富足、公共参与及浪漫； 地中海概念全释 工作是理智的，而家则是幸福或许是孤独的归宿，“5+2”的生活方式使得地中海城邦生活方式变得可能； 就小区和建筑本身而言，文化的显隐性特征显得相对薄弱，可通过硬性特征营造，使人由景入情，由情而感、有感而悟； 片区一级的文化显隐性特征： 显性特征——地中海的形象特色：小区天际线、立面形态、色彩…… 隐形特征——（较弱不显现）； 小区一级的文化显隐性特征： 显形特征——地中海沿岸城市的主要特征的提炼：“大海”、广场、街道、雕塑…… 隐形特征——听觉、嗅觉、味觉、触觉等感观感知：咖啡馆、西班牙吉他、啤酒…… “都市闲情+都市文化”主题概念诠释 都市闲情： 城市边缘的联立式住宅（Townhouse）松快闲适，是西方国家在汽车普及以后，大城市中产阶级住宅的一种主要形态； 都市闲性诠释一种具有街坊公寓型住宅特点，又接近联立型住宅的环境素质，在较高容积率条件下结合其长处的新居住模式； 新居住模式亦“市”亦“郊”特征表述邻中心、近郊野的区们及地段优势； 都市文化： 突出区别于田园、郊野的都市特征，营造一种超越现实、令人憧憬的理想城邦生活场景； 重视场景的文化含义，着力渲染实质环境象征的联想情景； 自由松散的城邦聚落式总平面布局概念——地中海聚落意象 地中海周边地区的聚落结构多数是最简洁的向心式构图形式，圆心一般为高耸的教堂，同时由于宗教的影响在教堂前面一般为居民聚会的城市广场，周围为向心式的、自由松散布局、层数不高的民居建筑； 整个聚落围合中心，既有明显的向心式构图，又是松散的聚落结构整体； 自由松散的城邦聚落式总平面布局概念——地中海聚落特征：地标 自由松散的城邦聚落式总平面布局概念——地中海聚落特征：节点 自由松散的城邦聚落式总平面布局概念——地中海聚落特征：道路 都市休闲的类TOWNHOUSE住宅户型设计概念 都市休闲的类TOWNHOUSE住宅户型设计概念 都市休闲的类TOWNHOUSE住宅户型设计概念 整体造型的设计概念——建筑风格 定位为现代式加有符号特征的地中海式风格； 地中海式建筑风格特征： 阳光感：建筑一般采用黄色及橙色的墙面、红色的屋顶，远远望去 充满阳光气息，一片暧洋洋的居家氛围； 开放感：底层建筑一般在临街的部位都有开敞的柱廊带有缓弧状的拱门，达到室内外空间的相互交融； 浪漫感：阳台一般出挑较少，阳光栏杆为铁花栏杆居多，至今也有部分是沿用巴罗克风格的曲线造型；顶部为红瓦、缓坡屋面；住宅入口处的绿化与建筑相互渗透，室内外环境相融； 自然感：部分选用自然材质质感的石材，有时只是底层为石材，上层为涂料墙面； 舒适宜人感：居民建筑一般为多层，每幢建筑的立面宽高比多为1：1.5；小的人街道路宽度与周边建筑高度比多为1：3；而聚落内的道路一般也不会很宽，一般为6-9米左右，包含人行道，其设计气氛较为闲适，没