南内环小要点分析.ppt

营销方案 2010.04 地理位置 项目位置在南内环东延线上，建设路以东。 在东延工程上，预计今年内完成所有拆迁工作。 周遭氛围以交通运输为主，北有太原站，东有 长途客运站，建南汽车站等。 南内环素有 IT一条街之称，从新建路到大营盘间， 已有五家数码城营业，有太原中关村之名。 如南内环东延通车后，数码气氛将会随之东延， 店面商场价值将会提高。 南内环东延工程 南内环街东延工程道路全长1．66公里，宽度50米，西起建设南路（制镜厂），东至太行路（王家峰村）。工程拆迁面积4．8万平方米，涉及17家单位和双塔、王家峰两个村。目前，已完成第二锅炉辅机厂、太原制镜厂1．3万平方米拆迁任务，其余15家企业拆迁工作正在推进。王家峰村拆迁工作涉及91户村民、6家村办企业和村委会、学校、幼儿园，土地面积270亩，工程指挥部已与80户有宅基地的村民签订了协议，进行了拆迁。 南内环街东延工程沿线涉及铁路交叉路口多，交通组织难度相对较大，方案中拟对通过的铁路道口、建设路、太行路以及东山过境高速公路等将采取下穿、立交等方式； 南内环桥人行桥桥面铺装工程方案中，拟对人行道和自行车道采取木质结构与彩色沥青相结合的方式进行铺装，以避免以往由于桥体震动而造成的路面易损等情况。 南内环东延工程 市场情况 鼎太风华 中正悦湾 东南新居 鼎太风华 均价6500 1栋28层商务写字楼， 两栋26，27层高档公寓楼， 28层住宅 已交屋入住 占地面积:15357平方米 总建筑面积:103795平方米 竣工时间:2007-12-1总户数:400 怡和鼎太风华由山西怡和房地产开发有限公司开发。位于大营盘十字路口东南角，怡和鼎太风华位于太原市“南移西进”的前沿阵地小店区，南内环街与并州路的交叉口。北临南内环街，西临并州路，东邻三十二中，与太原师范学院遥遥相对，交通快捷，地理尊崇，无论是购物、餐饮、娱乐，还是教育、休闲都一应俱全。宜商宜住的地理位置，促使本项目形成一个集商业、办公、居住于一体的多功能高档小区，小区由一栋国际商务写字楼、两栋高档公寓楼、一栋优质住宅楼及沿两条城市主干道的三层临街金钻商铺共同围合成一个私密而又通透的步入式中心庭院。 市场情况 鼎太风华 中正悦湾 东南新居 中正悦湾 均价6200 3栋18层复式楼；1栋32层平层楼 已交屋入住 占地面积:35400平方米 总建筑面积:136936平方米 开工时间:2008-3-30 竣工时间:2010-10-1总户数:1400 中正悦湾位于建设南路与双塔寺街交汇处，由山西中正房地产开发有限公司开发，由台湾太乙建筑事务所综合规划，由山西中方森特建筑工程设计研究院做建筑设计，庭院景观由台湾禅林景观设计，由台湾也图室内空间设计。中正悦湾为挑高5米4 市场情况 鼎太风华 中正悦湾 东南新居 东南新居 （小产权) 均价2700 2栋多层 结构封顶 停工中 总建筑面积:10000平方米 开工时间:2008-09-15? 竣工时间:2009-10-1 东南新居项目位于太原市南内环街与建设路北侧的双塔南巷3条3号，双塔南巷小学东侧，距建设路700米。2-3年内南内环街东延后，北侧有宽度为22米的规划路直通小区门口，交通状况能够得以改善。 该项目为太原市蔬菜公司下属饮食服务公司新寇庄旅馆职工安置用房。户型面积约70—110平方米，付款方式为一次缴清或分期缴清。 价格策略 (一） 一般所谓的“准大产权”的项目，在销售时，价格往往高于同区域小产权的项目，低于五证齐全的项目，以低价来吸引市场消费者，获得资金的到位。 这些“准大产权”的项目，一旦五证齐全后，价格立马水涨船高，价格不可同日而语，而这种价格操作，对于开发商来说，损失的有二个方面： 1 先期收取的现金流往往只有定价的30%~50% 2 五证到位之前所卖的价格 举例： 同区域 五证齐全售价 6000 首付30% 按揭70% 全款到账 同区域 小产权房售价 3000 首付30% 其余分期 同区域 准五证齐全房 售价4000 首付30% 其余分期(1200现金流) 价格策略 (二） 操作方案： 方案一 五证齐全前，收取排号费，五证到位后开盘 （先期到位资金少，对于五证到位之日难以掌握的项目，风险较大） 方案二 五证齐全前先售，收取同类五证齐全之售价1/2，五证到位后，交房前，再收取另1/2或贷款。 （现金流大于方案三，不损失售价） 方案三 五证齐全前先售，收取准五证全之售价30%，五证到位后，交房前，再收取另70%或贷款。 （现金流小于方案二，损失售价） 价格策略 (三） 开盘按6000销售 （大产权价格） 收取50% 3000 销售10000平米 初期现金流3000万 总回款6000万 开盘按4000销售