浙江台州玉兰广场定位市场研究项目定位讲义.ppt

5. 收益增长模型 假设： 购物中心开业第一年招商率为80%，次年85%，第三年90%，第四年以后95%； 按2015年10月1日开业计算，至2051年，计算期为36年； 购物中心整体租金递增幅设定如下，设定前两年租金保持不变，第3、4年在第1、2年基础上递增15%，第5年在第四年基础上递增10%，第6年起每年递增5%； （数据更新时间：2012年9月11日） 链接：台州玉兰广场购物中心经济测算 6. 估算结果 项目至开业全投资约为10.27亿元；首年租金（按可租赁面积）约为3149万元 。 项目内部收益率 IRR=8.06%； 财务净现值 NPV=17680万元 (折现率8%) ； 动态回收期约为15年，即项目到2028年可回收投资。 6. 估算结果分析 现阶段投资收益测算是在假设商家经营情况良好，商场人气旺盛的前提下进行的，但确保商场及商家运行良好的一个重要条件是充足的人流。充足的人流需要符合台州市场的业态及品牌组合。鉴于台州商业市场状况，建议降低零售业态比例，提高儿童、休闲娱乐类业态比例，以保证商场所需人流。 1.主题定位—(4) 消费什么? 1. 台州以及浙南市场零售市场发展缓慢，零售对于项目人气的聚集和带动作用有限。 2. 本项目位于台州椒江、路桥、黄岩三个区的游离区，人流比较分散。台州市场如果开业前期较少的人流，就会造成商场长期人流冷清。 3.