房地产市场失败的边界界1..docVIP

论房地产市场失败的边界界定 西方学者在对市场缺陷的认识过程中不断深化和系统化，逐步形成了“市场失败”理论。所谓“市场失败”，首先是指市场机制运作未能实现资源配制的怕累托效率，其次是指市场运行虽然实现了怕累托效率，但未能满足其他的社会目标，也就是说在市场机制正常运作时出现的资源配制失效或其他不良后果。在市场失败的情况下，从理论上讲，通过非市场力量的作用（主要是政府干预），或者可以进一步提高资源配制的静态效率，获得怕累托改进，或者可以在不降低效率的前提下实现诸如改善收入分配等社会目标。因此对房地产市场失败的边界加以界定，实质上是划清了政府进行理性干预的范围。 运用“市场失败”理论界定房地产市场上可能市场失灵的区域，及确定政府应该承担职能可以从以下方面进行分析： 房地产商品的严重信息不对称现象 在房地产市场中，商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称的，即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同，卖主比买主占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息。这就导致了卖主对价格的垄断和绝对的信息优势，而买主由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风险。以下将不对称信息归纳为三类： 1、权属关系信息不对称。住宅商品具有空间固定性的特点，所谓住宅买卖只能是附着其上的各种权利的买卖，因此明晰产权是房地产买卖的重要前提之一。随着社会经济的发展，房地产产权呈现多元化的趋势，特别是在旧的住房福利体制被打破，公房纷纷入市的背景下，住宅产权关系变化迅速，产权类型日趋复杂多样。在理论上，住宅产权可分为所有权利与限制性权利两方面。单从所有权利来看，又可分为完全所有权和不完全所有权，后者包括住宅的福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权。具有什么样的产权才能上市流通，不同省份和地区出台不同的规定。因此，附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂，如是否已被所有者典当、抵押、留置。作为一个外行的购买者不能轻易了解到该宗住宅具备的产权信息，这为房地产开发商或原所有者的欺诈行为埋下了伏笔。 2、价格信息不对称。房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置，还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素，从而不同区域和地段里同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个供给圈内，由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同，价格个别性仍是最主要的特征。一般而言，购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解，使得房地产商哄抬房价牟取暴力的可能性有所增加。 3、质量信息不对称。西方学者（卡尔顿、佩罗夫 ，1998）认为商品可分为“搜寻”商品、“经验”商品、“信任”商品。如果消费者能在购买之前检查并确定产品质量，则该产品具有搜寻质量；如果消费者必须通过消费该产品以确定它的质量，该产品被称为具有经验质量；还有一些商品的质量即使在消费后也不能断定，达比和卡尼称之为“信任”商品，消费者对此类商品的判断必然依赖于商品提供者作出的良好工作保证。 住宅作为特殊商品同时具备以上三种特征。在购买阶段的查房过程中，隔音效果、地面平整、设计工艺、门窗密实度等初级质量问题可以通过目测显示出来；而渗漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的诸多中级质量问题只有消费过程中才能发现；在特殊的事故场合，如火灾、地震中，建筑设计合理性、防火防震要求、混凝土标号是否符合设计要求等高级质量问题才会露出马脚。购买这只是根据初级质量作出购买于否的决定，不免给建造商偷工减料提供了机会。简言之，质量显现的特征为其机会主义行为提供了条件。 不完全信息经济学认为，不对称信息主要从两方面降低了市场资源配置效率：一是信息成本是对社会资源的一种额外扣除。消费者要购买合意的商品房，必须掌握足够的信息，这要花费一定的时间、精力、交通费和支付专业咨询人员的费用，于是产生了搜寻成本。二是容易形成不合理的决策。经济信息理论的基本原理认为，“有效率的信息安全程度”是当获得的“信息增量”所能带来的收益与为获取这一信息增量而付出的成本正相抵消时所实现的信息安全程度。因此在成本高于收益的情况下，去追求完全和对称的信息是不经济的。信息费用过高，使人们在购买商品的过程中会在信息不完全的情况下匆忙决策，这样的决策不一定是最优的，而且还可能使大量有利有效的房地产交易无法实现。 因此，政府必须进行干预。相比市场中分散的主体来说，政府无论是在信息量获取，还是在改变信息不对称状态方面，都有着更大的优势，可以发挥信息的规模效果。因此，政府的介入能够弥补市场的这一效率缺陷，包括向购房者发布同类房产的价格信息、审定建筑商的资质、对商品房的质量进行检测、提供权属关系变迁的档案等。 二、外部性 所谓外部性，是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享用，或有一部分成本不必自行负担。前者称为外部经济性或外部收