房地产开发与经营 第1讲.ppt

房地产开发与经营 北京理工大学珠海学院 主讲人：李春保 第一讲*房地产开发与经营概述 （4学时，包括课程介绍） 一、房地产 二、房地产业 三、房地产市场 五、房地产经营 四、房地产开发 六、房地产开发经营的概念 导言： 本章是全书的基础。 要求掌握房地产、房地产业、房地产市场、房地产开发、房地产经营、房地产开发经营等概念的含义和分类，着重掌握房地产开发的基本流程。 一、房地产 （一）概念 1、财产：具有权属意义的有价值的物（包括有形物和无形物）。根据《物权法》 第317页，物权包括所有权、用益物权、担保物权三种。 2、土地：地球表面的陆地（第2页） 我国实行土地公有制（包括国有、集体所有），西方有些国家是土地私有。 3、房产和地产：某些人所拥有的作为财产的房屋和土地。 4、房地产：房产和地产的总称。狭义房地产是指城市商品化的房地产。 【房地产=房产+地产=房地产实体+房地产权益】 （二）特征 第4页~第5页 （三）分类 1、根据土地用途分类 2、根据使用情况分 3、根据享有权益的程度分 4、根据房地产实体的实现情况分 现房：已建成使用 期房：尚在建设中 居住类房地产 工业类房地产 教育、科技、文化、卫生、体育类...... 商业、旅游、娱乐类...... 综合及其他类 自用类房地产 投资类房地产 具有完全权益的房地产 具有限制性权益的房地产 二、房地产业 （一）概念：从事房地产这种产品开发经营的行业或者部门。 （二）我国房地产业的地位和作用 1、地位：是国民经济的基础产业和支柱产业。 2、作用：第10页 （三）房地产业与建筑业 是上下游的产业关系 （四）房地产业与金融业 房地产开发需要金融业的支持，同时，房地产信贷（开发信贷和消费信贷） 也是金融业的优质业务（风险小，收益多）。 三、房地产市场 （一）概念 1、房地产交易：是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁 2、房地产市场：是房地产各种权益（所有权、用益物权、担保物权）在 不同市场主体之间流转的过程中形成的各种交易关系的总和。 （二）分类 1、按要素分 2、按开发经营流程分 3、按是否拥有房产证分 土地市场：即城市国有土地使用权的有偿出让有期限和转让的市场 房产市场：即房产的转让、抵押、租赁等交易的市场 土地一级市场：土地储备开发 房地产二级市场：把新建、初次使用的房屋向消费者转移 房地产三级市场：再次将房地产转让或租赁的市场 现房市场：具备办双证条件的房地产 期房市场：不具备办双证条件的房地产 （在建） 四、房地产开发 （一）概念：在依法取得国有土地使用权的土地上进行市政基础设施、房屋建设的行为。 （二）房地产开发的特征 1、复杂性 2、区域性 3、长期性 4、资源密集性 5、高收益和搞风险性 6、政策影响性 （三）分类 1、按区域性质分 2、按规模分 3、按对象分 新区开发 旧区改造（珠海的“三日改造”） 单项开发 成片开发 土地开发 房屋开发 综合开发 （四）*房地产开发的基本流程 1、项目立项阶段 （1）项目投资决策： ①开发商研究投资环境和机会； ②编制（自编或委托）项目建议书； ③编制项目（自编或委托）项目可行性研究报告； ④政府主管部门（发改委或行业主管部门）及贷款银行委托专业评估机构论证 可研，进行项目立项或者不立项。 （2）申请规划选址、定点 开发商向规划部门申办《项目选址意见书》、申请项目定点，初步选定项目用地 的具体位置和界限。 （3）办理用地手续 开发商通过竞标获得土地，与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》， 并交纳土地使用权出让金。 （4）申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件 这是项目勘察、设计的重要依据和控制指标。 （5）开发商委托规划设计院编制规划设计总图 （6）开发商向规定部门申领《建设用地规划许可证》 2、项目前期准备阶段 （7）招标选定项目勘察、设计单位、编制两阶段设计文件 （8）招标选定施工承包单位和工程施工监理单位 （