xn花园定位报告.doc

第一部分 项目分析及定位 第一节、本项目分析 项目概况 本项目位于深圳市南山区桂庙路与南新南路交汇处，地处南头老区和前海新区、南油核心地带，占地面积为18562.3平方米，总建筑面积达59839.64平方米，计容积率建筑面积49944.94平方米。容积率为2.69，其中：住宅总建筑面积40006.24平方米，；商业共三层，建筑面积9018.4平方米，属于小高层商住楼。总户数为407户，停车位227个，为目前南山区规模适中、低容积率的小高层商住项目。 项目地盘分析 地块沿桂庙路和南新南路呈横F形，不算十分规整，中间退出中心园林。项目北临桂庙路，为新建6车道的大路，直接连通滨海大道，是车流主干道；东临南新南路，为南山传统商业老街南新北路的南段，目前规划较薄弱，街区稍显陈旧、凌乱；西向和南向为老居民楼。 区域状况简析 从南山目前市场供应情况来看，单南头片区今年和明年两年内 推向市场销售的住宅面积保守估计约有105万平方米。主要以开发高层及小高层为主，同时兼少量多层住宅供应。现有高层住宅包括万象新园、鸿瑞花园三期、创世纪滨海花园三期、南景苑等，总建筑面积25万多；小高层有学林雅苑二期、富豪雅阁等，总建筑面积11万多；多层有东方美地苑等，总建筑面积3万多。供应户型以中户型为主，供应面积主要在80—120平方米之间，供应户型以适合核心家庭居住的三房、二房为主。 项目优劣势分析 streng