2014建材路阳光100项目定位及物业发展建议.教程详解.ppt

建材路项目项目定位及物业发展建议报告 问题界定 房地产新政 全国楼市概况 全国楼市概况 全国楼市概况 全国楼市概况 成都房地产市场预测 城东板块划分 区域概况 区域资源 区域交通 区域配套 区域商业 配套资源 发展规划 区域总结 区域市场概况 区域市场分析 区域产品分析 区域产品分析 柏仕公馆 柏仕公馆 魅力之城 魅力之城 首创国际城 首创国际城 首创国际城 优品尚东 优品尚东 优品尚东 优品尚东 区域房地产特点总结 区域未来房地产市场预测 区域客群研究 区域客群研究 区域客群研究 区域客群研究 区域客群研究 区域客群研究 区域客群研究 区域客群研究结论 项目目标 项目本体认知 项目本体认知 项目本体认知 周边环境 项目特质 市场总结 问题界定 问题界定 成都中大规模项目 交通较为便利 周边发展不成熟，人居环境差。 临铁路，缺乏自然资源 处于东客站板块核心地段，未来商务人流大 项目未来发展潜力大 R1：非期望结果——按常规发展的可能结果 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 主流创新定位 主流创新定位 主流创新定位 目标客群价值体系 主流创新定位 目标客群价值体系 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 目标客源定位 目标客群定位 目标客群定位 目标客源定位 目标客群定位 目标客群定位 目标客群定位 商业发展模型 项目区域商业发展模型 高铁案例 项目商业定位 商业业态定位 商业客群定位 商业客群定位 商业价格定位 规划指标调整建议 核心竞争力说明 卖点综述 经济指标分析 项目功能区划 项目开发方案建议 经济测算 建筑风格 户型设计 户型设计 景观设计建议 景观设计建议 景观设计建议 景观设计建议 会所及配套设施 会所及配套设施 会所及配套设施 会所及配套设施 会所及配套设施 会所及配套设施 设备配置 设备配置 设备配置 设备配置 物业管理 商业功能定位 裙楼商业设计建议 公司品牌运营 公司品牌运营 项目推广主题 区域价值包装 产品包装 项目推广节奏 项目推广节奏 展示区设计原则 售楼部示意 营销费用全盘配比 项目推广 1 集团开发项目品牌发布会 活动形式：综合阳光100多年来开发的所有项目，统一展示，隆重向社会推出“阳光100精品住宅”这一品牌，提出阳光100坚守积极健康的价值观与企业文化，倡导“更简朴、更自由、更青春”的生活方式逐渐将阳光100这一品牌知名度提升至类似万科、中海等知名品牌一样成为独立于市场上行业典范，另外在会上隆重公布“建材路项目是集团现阶段开发项目的典范”，进一步提升项目的品牌形象 楼盘奖项 活动形式:参与房交会或住交会,并获得奖项 目的：再次提升客户对项目的信心。 重要建材设备签约仪式 参与人员:媒体记者,老业主 形式:重要设备（如新风系统等）签约仪式。 目的：不断展示高品质形象，促进销售 项目利润率约为29% 注：商业面积以规划指标计算 482425714 总收益 8 1670035136 成本合计 7 2500元/平米 450307500 土地成本 6 884150722.5 合计 200元/㎡报建费 10元/㎡ 2001360 工程监理费 3%5 不可预见费 2%管理费用 40元/㎡ 8005440 基础设施费 3500元/㎡ 700476000 建安成本 130元/㎡前期工程费 5 销售收入*15％*25％88 所得税 4 销售收入的3％5 营销费用 3 190285806.1 合计 销售收入的0.05％ 1076230.425 印花税 营业税的1％ 1205378.076 地方教育费附加 按照最高核定征收率（销售收入的2.5％）计算25 土地增值税 8元/㎡（按照净用地面积核算） 1601088 土地使用税 营业税的3％ 3616134.228 教育费附加 营业税的7％ 8437646.532 城市维护建设费税 销售收入的5.6％ 120537807.6 营业税金 计算依据 税金及附加（万元） 2 2152460850 总销售收益 90% 15000 20013 270175500 商业总价值 95% 11000 180123 1882285350 住宅总价值 销售率 单价元/M2 面积 销售收入（万元） 1 计算依据 项目 　 项目损益表 物业发展建议 1 商业发展建议 2 物 业 发 展 建 议 篇 物业发展建议 1 跳舞的房子脱颖于新巴洛克、新哥德与新艺术运动的建筑，严肃呆板的方方正正，却因为设计师