万景花城投资建设可行性论证研究报告.docVIP

目录 第一章 总论 5 1.1项目概况 5 1.2区域经济情况 8 1.3所在房地产市场 9 1.4板块前景 9 第二章 项目定位与建设方案 14 2.1定位依据 14 2.2项目定位 15 2.3目标客户定位 16 2.4规划构思 18 2.5规划布局 19 2.6园区景观 19 2.7智能化配套 19 第三章 项目外部经济环境分析 22 3.1区域经济发展强劲 22 3.2政策面支持房地产业可持续发展 27 第四章 项目市场分析 29 4.1上海别墅市场需求分析 30 4.2上海别墅市场的供应分析 36 4.3上海别墅市场发展趋势分析 38 第五章 项目实施进度 41 5.1前期工作 41 5.2施工期 54 第六章 项目定位与建设方案 57 6.1定位依据 57 6.2项目定位：顶级水岸生态别墅园 57 6.3目标客户定位 58 6.4规划构思 58 6.5规划布局 59 6.6道路系统规划与航道系统规划 60 6.7景观系统规划 61 6.8竖向规划与水利设施规划 61 6.9公建配套 61 6.10智能化配套 62 6.11园区景观 63 第七章 项目配套条件 64 7.1交通 64 7.2燃气 64 7.3自来水 64 7.4供电 64 7.5排污 65 7.6通讯 65 7.7水利（将进行专项评估） 65 第八章 环境保护、安全防火与节能 66 8.1环境保护 66 8.2安全防火 67 8.3节能与墙体材料 67 第九章 投资单位概况与项目组织机构 68 9.1耀江集团概况 68 9.2 项目组织机构 70 第十章 项目实施进度 72 10.1前期工作 72 10.2施工期 72 第十一章 投资估算与资金筹措 73 11.1估算依据 73 11.2 开发成本估算 73 11.3 资金筹措及使用计划 77 第十二章 财务效益分析 78 12.1经济评价说明 78 12.2项目销售收入估算 78 12.3经济效益分析 80 第十三章 风险分析 83 13.1定性分析 83 13.2 定量分析 84 第一章 总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称：万景花城 1.1.2项目位置 万景花城项目位于地铁二号线育英路东南角，位于申花板块商业圈，周边拥有蓝转天成、杭州银泰城（城西银泰）、莫干山路物美、古墩路印象城、新武林商业中心等规模商业业态丰富，临近莫干路汽车东段、快速公交站点等交通配套设施完善。 该项目位于申花板块，地处益乐路以西、丰潭路以东，南临万家花城、橡树园等成熟楼盘，其东面是大关小学申花分校及一处花园，其北面是一处绿地，临近拱墅区的银泰都市综合体，环境优美，配套成熟。 1.1.3项目规划要点 万景花城项目总用地面积54467M2，该项目分两期工程施工；一期工程为申花单元R21-17地块，土地面积24319M2，规划总建筑面积65661 M2，容积率为2.7，建筑密度28%，绿地率30%，建筑高度为80米，项目规划指标详见表1.1；万景花城二期工程为申花单元R21-19地块，可出让土地面积为30148平方米，规划总建筑面积为69340M2，容积率为2.3，建筑密度为28%，绿地率为30%，建筑高度为80米，规划指标详见表1.2。 表1.1申花单元R21-17地块 编号 项目 数量 单位 1 规划总用地面积 24319 平方米 2 规划总建筑面积 65611 平方米 3 容积率 2.7 4 建筑密度 28 % 5 绿地率 30 % 6 建筑高度 80 米 7 规划住宅总户数 545 户 表1.2申花单元R21-19地块 编号 项目 数量 单位 1 规划总用地面积 30148 平方米 2 规划总建筑面积 69340 平方米 3 容积率 2.7 4 建筑密度 28 % 5 绿地率 30 % 6 建筑高度 80 米 7 规划住宅总户数 570 户 1.1.4项目大体定位 高端城市绿色生活园 高端----一流的设计，一流的景观，一流的建筑，一流的设施，一流的物管，一流的享受，一流的环境。 城市----万景花城位于杭州申花板块，商业发达，各交通配套设施完善，符合现代人的生活方式。 绿色----万景花城将秉承着“绿色房产”的理念，努力将每一处项目打造成花园式公寓，给每一位顾客回归自然的感觉。 1.1.5 地块背景分析 雅戈尔置业控股有限公司，是雅戈尔集团股份有限公司的全资企业，创建于1992年，迄今总资产逾219亿元人民币，开发面积达600万平方米，为建设部一级资质企业，连续3年被浙江省房协评为全省房地产企业30强，位居中国房地产百强前列，是目前宁波最具影响力的城市运营商之一。2