项目开发流程及经济测算技术分析.ppt

* 不确定性分析 盈亏平衡分析 又称保本点分析，分为： 价格保本点分析 销售率（租售率保本点分析）保本点分析 敏感性分析 又称灵敏度分析 反映单种不确定因素对项目效益的影响 一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性 * 我们将结合具体案例来讲解经济评价在决策中的运用—— 案例1 协助决策物业形态—— 案例2 协助决策资金计划—— 案例3 协助决策容积率—— * 经济评价的基本原则 客观合理 价值对等 对于容积率、成本、价格等基本假设的取值要做到客观和合理 品质不对等的商品，不在同一价值体系下比较 * 经济评价的常见误区 追求精确地说明问题： 实际上，就是在施工图设计阶段后的工程概预算，都存在10%左右的误差，而项目前期的经济评价误差范围更大。 提交“大而全”的单方案经济评价不但浪费大量的时间并且缺乏参考意义。 取值随意，缺乏说服力： 测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力。 基本假设缺乏弹性： 经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的变化。 * 如何成文优秀的经济评价报告—— 步骤1： 明确基本假设，取得共识 基本假设的合理性比计算过程更加重要 步骤2： 提出和决策相关的核心问题 切中决策的要害