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07第二章第2节建设用地使用权(一)(2012新版)
房地产权利
一、内容提要:
2.建设用地使用权
二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是测试应考人员对建设用地使用权等内容的了解、熟悉和掌握程度。考试要求:
1.掌握国有建设用地使用权范围
2.掌握国有建设用地使用权出让
3.掌握国有建设用地使用权划拨
4.熟悉国有建设用地使用权租赁或入股
5.掌握集体建设用地使用权
三、内容辅导
第二节 建设用地使用权
根据土地利用总体规划,可以将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。
建设用地使用权是因建筑物或其他构筑物而使用国家或集体所有的土地的权利,故建设用地使用权又可分为国有建设用地使用权和集体用地使用权两大类。在我国现行的法律概念体系中,没有使用地上权这一概念。
一、国有建设用地使用权范围
国有建设用地使用权包括:
1.现有的属于国家所有的建设用地使用权,包括城市市区内土地、城市规划区外现有铁路、公路、机场、水利设施、军事设施、工矿企业使用的国有土地;国营农场内的建设用地等。
2.依法征收的原属于农民集体所有的建设用地和办理了农用地转用和征收的农民集体所有的农用地。
3.依法办理农用地转用的国有农用地。
例题:下列属于国有建设用地的是( )。
A.城市市区内土地
B.依法征收的原属于农民集体所有的建设用地
C.国营农场内的建设用地
D.尚未办理农用地转用的国有农用地
E. 办理了农用地转用和征收的农民集体所有的农用地
答案:ABCE
解析:尚未办理农用地转用的国有农用地,不属于国有建设用地。
二、国有建设用地使用权出让
(一)国有建设用地使用权出让的概念及特征
国有建设用地使用权出让(以前称“国有土地使用权出让或国有土地出让”),是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
国有建设用地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者,按照合同规定的期限,一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
国有建设用地使用权出让的特征一般包括以下内容:
1.归属于土地一级市场。国有建设用地使用权出让,也称批租或土地一级市场,由国家垄断,任何单位和个人不得出让土地使用权。
2.经出让取得土地使用权的单位和个人,在土地使用期内没有所有权,只有使用权,在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权;土地使用权可以进入市场,可以进行转让、出租、抵押等经营活动,但地下埋藏物归国家所有。
3.国有建设用地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。
4.集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让。
5.国有建设用地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系,具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。
例题1:在土地使用期限内,取得国有建设用地使用权的单位对土地拥有( )。(2011年房地产经纪人制度试题)
A.所有权
B.使用权
C.占有权
D.收益权
E.处分权
答案:BCDE
解析:经出让取得土地使用权的单位和个人,在土地使用期内没有所有权,只有使用权,在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权。
例题2:以出让方式取得国有土地使用权的单位和个人,在土地使用期限内,对土地拥有( )。(2010年房地产经纪人制度试题)
A.所有权
B.使用权
C.占有权
D.收益权
E.处分权
答案:BCDE
解析:经出让取得土地使用权的单位和个人,在土地使用期内没有所有权,只有使用权,在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权。
例题3:下列关于国有土地使用权出让的表述中,错误的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A.国有土地使用权出让市场是土地一级市场
B.国有土地使用权可以由国家、单位进行出让
C.集体土地不经征用不得出让
D.国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
答案:B
解析:土地使用权出让也称批租或土地一级市场,由国家垄断,任何单位和个人不得出让土地使用权。
例题4:下列关于国有土地使用权出让的表述中,不正确的是( )。(2005年房地产经纪人制度试题)
A.国有土地使用权出让的主体是国家
B.国有土地使用权出让体现的是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系
C.国有土地使用权出让体现的是国家以社会管理者的身份与土地使用者之间的行政法律关系
D.国有土地使用权出让方与受让方必须签订土地使用权出让合同
答案:C
解析:土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系,具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。
例题5:土地使用权出让金由( )。(2005年房地产经纪人制度试题)
A.转让方缴纳
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