20050526天利项目写字楼定位ok(压缩版)介绍.ppt

天利中央商务广场定位报告——写字楼部分 项目位置 项目经济指标 发展商目标 报告纲要 深圳宏观经济大势1 深圳宏观经济大势2 2004—2005相关政策 深圳宏观经济大势3 深圳写字楼市场走势 中心区在建在售写字楼扫描 中心西区在建在售写字楼扫描 深圳历史写字楼价格 南山写字楼分布 南山写字楼市场走势 南山主要写字楼扫描 未来五年内写字楼供应量迅速放大 隐形市场供给分析 典型案例分析——海王大厦 位置：南山创业路与南海大道交会处西南向 总建：6.23万 楼层：28层写字楼，32层商住楼 建成年份：1992年底 客户群：实业企业比例较大，如服装实业较 多；其次电子产业多，尤其是网络和通讯， 另外设计和管理咨询公司也较多 空置率：低于10% 典型案例分析——保利大厦 南山区主要写字楼价格一览表 市场呈现特征 机遇1：西部通道打开南山商务空间 西部通道对南山发展的影响 机遇2：南山中心区成为南山发展热点 机遇3：南山区O-H严重失衡 机遇4：宝安产业的发展和规划的矛盾 宝安城市定位和产业发展情况 宝安产业结构调整引起写字楼需求增长 宝安写字楼供应严重不足 南山写字楼4大机遇 地域产业影响写字楼客户分布 南山产业特征 南山目前写字楼客户特征 客户来源和需求面积分析 客户来源 客户群体变化模拟 南山常规销售模式下的客户分布 客户关注点调查 客户调查结论一 客户调查结论二 客户调查结论三 客户调查结论四 客户调查结论五 纠正定位的误区 让事实说话 本元大厦 VS 城市大厦 安联大厦 VS 诺德中心 营销启示录 模拟入市分析 天利VS海岸：竞争与共赢 从产品角度看定位 形象定位 定位诠释 城市功能和城市意向 南山现有写字楼产品问题归纳 案例借鉴一：诺德中心 案例借鉴一：诺德中心平面布局 核心筒修改建议 有效利用走道，提高实用率 满足24小时办公 细节建议-前广场 细节建议-主入口 细节建议-公共空间的营造 细节建议-绿色共享空间 细节建议-停车场 细节建议-电梯 细节建议-公共洗手间 细节建议-呼吸幕墙 细节建议-电脑灯光系统 关于价格的初步判断 关于价格的初步判断 实现快速高价消化的思考 实现快速高价消化的思考 2005年经济增长数据 物业管理较差，写字楼内人流复杂 服务 电梯数量少、载重量小、速度慢、侯梯时间长； 多为自装分体空调，公共通道无冷气； 车位数量少 设备设施 多柱、空间分隔受到限制； 层高矮； 对电梯的昭示性不够 平面布局 建筑形象多陈旧落后； 大堂面积小、高度低、装修过时； 大堂内小商业降低档次； 电梯间及走道狭窄； 洗手间装修档次低 建筑形象 存在的主要问题： 建筑形象——无论是建筑形象还是公共空间均显得陈旧和落后，同时大堂的小商业降低写字楼档次； 平面布局——平面空间不好用； 设备设施——电梯和车位均明显不足 服务——物业管理较差 已无法满足追求形象的企业需求 注：上述数据来源于2005年05月20日访谈式调查。 占地面积：4980.1平方米 建筑面积：89800平方米 容积率：14.1 层数：38层 建筑高度：193米 大堂面积和高度：713M2*12M 销售均价：14000 开盘时间：03年年底 销售情况：40% ③ ① ② ① ② ③ 大堂效果图 楼体效果图 区位效果图 以中、低区平面布局为例 1、走道的利用最大化，提高实用率：低区 （70%）、中区（75%）； 2、洗手间设置行政人员洗手间，增加项目 卖点； 3、西北角、西南角预设VIP洗手间管道， 增加该单位的卖点； 中 区 低 区 设计原则： 在保证电梯数量、电梯间走道宽度和核心筒其它功能的前提下，核心筒尽量采用节省面积的方式，以提高使用率； 修改建议： 图中所示清洁间和水管井尽量换开门方向，使走廊在销售中可以灵活处理； 利用不使用的电梯间走道设置茶水间和吸烟室，以增加卖点； 以19~33层为示意 设置茶水间和吸烟室 以19~33层为示意 提高实用率 走道成为灵活利用的空间 空调设置往往是客户进入购买决定阶段最关注的问题，其运行模式和收费方式直接影响着日后的公司运营成本。 《深圳市建筑节能管理条例》（草案）提出实施用冷计量收费制度，将对今后新建的建筑拟强制执行节能标准，现有不节能建筑拟逐步改造。 摘至《晶报》2005年5月17日A9版 空调分户计量运行模式 考虑到商业人流与过往人流缓冲与停留区域的设计； 结合滨海风情设计的前广场带来浓厚的文化意味； 考虑广告位的安排和广场环境的融合。 法兰克福·交易大厦底部 法兰克福·交易大厦入口 整体感，材质和色调的呼应 色调明亮，商务质感强 现代流畅的风格 电梯厅需要考虑公司昭示问题，提升办公空间销售卖点 屋顶花园 五层屋面商务生态