荣盛商业调查新(汇报)技术方案.ppt

1）核心商圈特征 发展较为成熟，商业规模大 目前，核心商圈商业经营总面积达到26万平米，对于沧州这样一个地级市而言，是比较大的商业规模。 整体档次定位低 以服饰为例，货品客单价在200元以下的比例达到85%以上.不管是百货、还是超市，商品档次都比较低，商场环境较为一般。可以说，传统的核心商圈是以低档的消费和服务为主要表现的。 业态重复度高，同质化经营严重 基本的商业形态都是百货+超市的形式，品牌重复度高，各商业之间的经营定位没有主题性和差异性，同质化经营倾向明显。 租金表现呈滞涨状态，租金水平低 核心商圈的租金水平和沧州的经济规模是不匹配的，租金水平普遍较低，这可能和商圈的经营档次定位有莫大的关系，和商品销售的毛利绝对值有很大关系。近几年来，核心商圈缺少主动的调整和经营的变化，租金已呈现滞涨的状态。 商圈饱和度高 作为一个低档的商圈，内部的竞争还是非常激烈的，由于同质化的经营倾向严重，商圈饱和度很高，影响商圈的发展前景。 2）核心商圈的发展前景 核心商圈的发展前景和城市的发展是密切相关的，作为一个外向型的、有多产业集群、具有良好发展活力的沧州城市而言，注定了核心商圈未来的发展前景是挑战大于机遇。几个因素对商圈的发展产生了重大影响。 商圈的整体定位的调整 商圈内商业设施产权的不统一影响了商业调整的实施 商业经营理念的落后 城市发展中心西移，市场依赖程度降低 核心商圈的发展前景 有两个现象值得关注： 成熟商业品牌主力店特别是百货对于进驻核心商圈兴趣不高。 新建的泛海广场把乐购作为主力店，是在延续传统的核心商圈的商业布局，而不是把百货作为主力店。核心商圈把超市作为主力店并不是一个很好的选择。 3）核心商圈租金水平 核心商圈各业态租金水平 次级商圈租金表现 东部商圈租金表现 3、城市商业发展评价 作为中小地市，最大的商业发展机遇是在于城市发展规模和框架在快速拉大、城市消费升级变革所带来的历史性商业机会。沧州同样也是如此，已经2600亿的经济规模决定了沧州具有更多的商业发展机遇。 1、消费升级呼唤新的商业品牌和商业形态。 传统的消费观念正在变革，一站式商业消费正在成为最基本的消费需求，巨大的消费市场空白急需填补。应该创造机会，让更多的连锁商业消费品牌进驻沧州。 2、城市将出现双中心的商业布局。 随着城市框架的拉大，沧州将出现以传统商业消费为主的老华北商业中心和以现代一站式体验性商业消费为主的新商业中心，即西部商业中心或荣盛商业中心。沧州商业进入双中心商业时代。 从目前新推的商业项目来看，主要供应类型为街铺和产权商铺，另外还有住宅的底商，其中主力供应为商场内部分割的产权商铺。目前在售的商业项目基本都是这个情况。 在产品的商业形态上，主要为市中心的大型集中式商业和新兴的专业市场，凭借规划优势和招商优势、总价优势能够迅速的得到市场的青睐。 三、投资者及市场环境分析 1、投资者分析 2、购买心理 3、市场环境 1、投资者分析 投资者关注因素 1、投资者分析 职业身份： 公务人员及事业单位人员、从商人士、小型家族企业主、企业中高级管理者、专业投资者。 投资经历： 大部分人并没有商铺投资的经历和经验，对商铺投资更多的停留在买铺收租、成为食利阶层的认识上。 年龄层次： 35—50岁人士为主。 认知渠道: 口碑传播和朋友介绍是重要的信息来源，并成为最终促成成功购买的重要诱因。 2、投资心理分析 较为强烈的投资理财冲动 大部分投资者具有较强的从众心理，因此在投资时往往会比较冲动 从核心商圈的商铺投资历史来看，在沧州进行商铺投资具有一定的普遍性，投资氛围良好 在新市场环境下，资产保值增值欲望强烈 在具有一定投资能力的前提下，更偏好于总价较低的商铺 大部分投资者欠缺投资的专业知识 2、投资心理分析 全民投资的冲动！ 全民投资是一个伪命题，但确实在全国上演，沧州也不例外。 3、市场环境 投资者支付能力较强。对于普通的总价在50万元及以上的商铺有比较强的承受能力。 城市具有良好的投资氛围，商铺投资成为许多家庭资产的重要选择。 投资者对商铺投资风险预期不足，市场容易被撬动。 产权铺（铺中铺）销售能得到金融系统的支持。 有产业经济的支持，能提供源源不断的投资者。 1、项目定位 规模定位：30万平米世界商业聚合体 市场形象定位：收购世界繁华/ 体验世界，浪漫狮城 发展定位：新沧州第一商业中心 客层定位：全客层消费，突出家庭消费。 档次定位：以中档大众消费为主，高档消费比 例为10%左右。 功能定位：商业