第七章地价评估重点分析.pptVIP

宗地A、B、D的单价都为： 2000×0.71＝1420（元/m2） 宗地C的单价为： 2000×0.69＝1380（元/m2） 宗地E的单价为： 2000×0.71×（1+0.13）＝1605（元/m2） 宗地F的单价为： 2000×0.66×18/20+2000×0.4×2/20＝1268（元/m2） 目录 1、静态地价：把房地产开发商取得土地使用权时所支付的价格作为待分摊的地价，此地价称为静态地价。 2、动态地价：是以开发建成后房地产的实际或接近实际的售价扣除有关的成本、税费及利润后的余额，作为待分摊的地价。 一、建筑地价分摊的必要性 第四节 建筑地价的分摊 二、待分摊的建筑地价 1、高度。 2、朝向。 三、建筑地价分摊的影响因素 目录 一、按建筑面积分摊 二、按房地价值分摊 某方享有的土地价值＝土地总价值*某方占有的土地份额 某方享有的土地价值＝土地总价值*某方占有的土地份额 三、按剩余技术分摊（按土地价值进行分摊） 某方享有的土地价值＝土地总价值*某方占有的土地份额 四、建筑地价分摊的方法 首页 目录 第五节 长期趋势法 一、长期趋势法基本原理 （一）定义 （二）基本原理 长期趋势法又称外推法、延伸法、趋势法等，是指依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，做出对这类不动产价格在估价期日的推测和判断，估算出这类不动产价格的方法。 依据不动产价格的历史数据及变动规律 目录 （三）长期趋势法的适用前提、范围及运用步骤 1）收集资料 2）整理分析资料，排成时间序列 3）分析找出数据变化规律 4）选择适当的长期趋势法进行估价 2、适用范围 适用于预测不动产未来价格总体水平及其走势 1、适用前提 具有长期的、足够的和真实的不动产价格资料和数据 3、运用步骤 （四）长期趋势法的优缺点 1、优点 适用范围广 客观 估价成本低 资料较易获得 不考虑价格变动的因果关系 2、缺点 估价结果带有预测性 缺乏不动产价格历史资料的地区无法使用 估价结果的准确性取决于估价数据选取的时间 估价结果的准确性易受政策因素的影响 （一）平均增减量趋势法 1029 1197 1366 1534 168 167 170 169 860 1028 1195 1365 1534 1996 1997 1998 1999 2000 房地产价格趋势值 逐年上涨额 房地产价格实际值 年份 第五节 长期趋势法 二、线性趋势分析法 d =(168+167+170+169)/4=168.5 P2002=P0+168.5*6=1871(元/m2) （二）直线回归趋势法 运用直线回归趋势法估价的前提是：房地产的历史价格时间序列散点图应表现出明显的线性趋势。 第五节 长期趋势法 二、线性趋势分析法 （一）移动平均趋势法 简单移动平均趋势法 加权移动平均趋势法 （二）指数平滑趋势法 （四）二次曲线趋势法 （三）指数曲线趋势法 第五节 长期趋势法 三、非线性趋势分析法 目录 例题 例题1：某栋楼房的土地总价值2000万元，总建筑面积25000m2，某人拥有其中500m2的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人应分摊的地价数额与土地份额。 例题2：某宗房地产的总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元，总建筑面积为10000m2。某公司拥有该宗房地产的一部分，该部分的房地价值为750万元，建筑面积为1600m2。试按土地价值分摊方法计算该公式占有的土地份额。 返回 主要是根据接近性原则进行划分，即接近性大致相等的地段，应划为同一路线价区段。 所谓接近性大致相等，是指决定土地价格的因素基本相近。 具体划分方法为： 1）一般以一街区长度为一路线价区段，不同的街区，路线价也不同。 2）路线价区段的具体长度根据土地的用途和繁华程度而有所变动。 3）如果同一街道的两侧土地，在用途、繁华程度方面有很大差别时，两侧土地的路线价区段可进行不同的划分，路线价也可不尽相同。这时在观念上应视为两个路线价区段。 1.划分路线价区段 1）众数 2）平均数 2.设定标准深度 标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。 选取标准宗地的具体要求是： （1）一面临街； （2）土地形状为矩形； （3）临街深度为标准深度； （4）临街宽度、用途、容积率应具有代表性； （5）其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。 3.选取标准临街宗地 2）对这些土地价格进行平均，以此平均单价作为计算该