(上策地产)镇江楼市分析报告2014年12月.docx

2014年12月镇江楼市月度分析报告 江苏上策地产机构 2015年01月 概述 2014年12月楼市进入收官阶段，随着调控政策逐步放宽，12月份北上广深等一线城市新房成交量创2014年全年新高。但是需要注意的是，一线城市成交量的反弹除了市场因素、政策因素外，还与各地把一些保障性住房、之前没纳入统计的住房集中放在年底统计有关，并且成交量的上涨一定程度上与供应量大增也有关系，而在房价水平上并没有体现出明显的上涨趋势。 2014年12月份，由于镇江市场本身的特殊性，如人口滞涨带来的新增需求量少，刚需逐渐去化，市场泡沫较少等因素，12月份镇江市场波澜不惊。除了年底安置房集中供应，使得供应量大增外，无论从成交量还是成交价格来看，镇江市场还是维持着平稳低迷的态势。预计在春节前这一情况不会得到改善。 但是需要指出，2014年下半年出台的众多利好政策尚未能完全发挥效果，由于2015年春节较迟，政策威力彻底放开还需要时间，从年底成交情况来看，镇江实际需求还有部分积压，预计2015年4月-5月期间镇江市场可能出现回暖趋势，房价有望迎来上涨契机。 土地市场 本月镇江土地市场无成交； 楼市成交情况分析 市场整体供销走势 通过上述分析图表可以看出，连续13个月镇江市区商品房供应量基本保持平稳，12月份总供应量达到10344套，创连续13个月最高。需要注意的是一方面由于全年销售持续低迷，开发企业在年中缩减供应，年底一部分积压产品投入市场；另一方面，每年年底是安置房大量供应的时期，12月润州金山水城一期部分、金山水城二期、九华山庄二期等安置房大量供应；镇江房地产市场工序比例持续持衡，截止12月，连续13个月的供需比例达到1.63 : 1。 各片区供应情况分析 上述连续13个月供应情况走势中看出，总供应量为51326套，其中以润州区供应量为最，主要是由于该片区安置房大量供应，此外新增楼盘如美的城位于该片区，同时本月润州区安置房金山水城新增供应3558套，九华山庄二期新增供应1474套，导致供应量大增。丹徒片区刚需盘较多，供应量保持稳步上升的态势。丁卯片区由于新增楼盘较少，同时其商业项目陆续度过营销期，因此供应量位居最末。 2014年12月各片区供应量为：京口785套、润州5392套、丁卯408套、丹徒657套、大港3102套； 商品房销售情况 在连续13个月的销售中，镇江市区销售商品房共计24122套，累计销售面积2579373.71㎡，累计销售金额1380057.39万元，商品房成交均价5350.36 元/㎡，平均套均面积106.93㎡。 连续13个月镇江市区商品房成交情况保持稳定，2014年12月份成交均价比去年同期明显下滑，同比下跌37.48%；与今年11月份相比，环比下跌14.21%。 普通住宅销售情况 连续13个月镇江市内普通住宅月度总成交套数14707套，总成交面积1504368.07 平方米，总成交金额854118.74 万元；成交均价5677.59元/㎡；套均面积102.29㎡；从上图可以看出市内普通住宅成交主要集中在京口、润州及丹徒片区。 镇江市区普通住宅成交情况依旧保持稳定，2014年12月份成交均价比去年同期相比略有下跌，同比下跌9.15%；与今年11月份相比，环比下跌3.61% 12月份镇江市区普通住宅销售量占市区商品房总成交量（市区总成交2619套）的56.85%，住宅商品房占总成交量较大比例。 非普通住宅销售情况 连续13个月镇江市内非普通住宅月度总成交套数1914套，总成交面积377985.12平方米，总成交金额350091.71 万元；成交均价9262.05 元/㎡；套均面积197.48㎡；从上图可以看出镇江市内非普通住宅成交主要集中在京口、润州及丹徒片区。非普通住宅高品质居住环境的属性，决定了要求完善的配套及优良的居住环境，随着土地规划政策的从严，非普通住宅产品愈发稀缺，其价格也越来越高。 镇江市区非普通住宅成交情况保持稳定，2014年12月份成交均价与去年同期相比基本持平，下跌0.19%；与今年11月份相比环比下跌5.75%。 12月份镇江市区非普通住宅销售量占市区商品房总成交量（市区总成交2619套）的8.62%，市场整体保持稳定。 营业性用房销售情况 连续13个月镇江市内营业性用房月度总成交套数3875套，总成交面积273938.02平方米，总成交金额360175.21 万元；成交均价13148.05元/㎡；套均面积70.69 ㎡；大港片区玖珑商业广场、幸福广场、蝴蝶商业广场等商业项目扎堆销售，带动大港片区营业性用房成交走高。润州片区营业性用房主要集中在第二商圈，以领城国际年末发力为主，随着中央大街项目进入市场销售阶段，营业性用房成交价格开始走高。 镇江市区营业性用房成交情况保持稳定，2014年12月份成