赣榆西苑华庭商业营销策略重点分析.pptVIP

一、项目自身及周边情况分析 1、西苑华庭商业项目情况简析 劣 势 一、项目定位 1、业态定位 2、目标客户定位 3、消费群体定位 策略篇 一、发展目标  1、城市的形象与名片 项目紧邻的是赣榆斥巨资打造的生态公园，也是赣榆城市的名片和形象代言。由此为本案商业街提供了打造城市名片和形象的基础。 2、打破传统沿街商业模式，引导消费潮流 通过全新的操作和推广模式，打造赣榆富有商业特色的商业街区模式，引导周边固定的消费群体和公园更多的流动人群。  营 销 策 划 思路 等待时机 等待西苑华庭一期、二期业主大部分入住，采用先行统一推广模式，树立高端形象，择时入市。 招商先行，统一管理 销售之前，先行引进具有代表和影响力的商家入住， 由专业商业管理公司和物业管理公司担任管理顾问，组织统一经营。 营 销 策 划 思 路 项目营销推广策略 建议名称:生态公园商业街 :1、脱离项目，上升为生态园配套街区，提升了整个街区商业形象和档次，生态公园唯一配套街区，仅67席。2、易于传播和记忆。 项目营销推广策略 1、核心概念投资户买铺=租金收益+升值收益+回购保障 经营户买铺=经营收益+升值收益+回购保障 经营、投资多种置业方案： 2、区位概念掘金旺地，势在必得———生态公园商业街固定的消费人群，城市名片代言之称的生态公园，超乎您想想的消费人群，人气鼎盛，商机无限，仅67席。商业优势与身俱来，商业前景不可估量。 3、投资概念未来升值空间无限，67席绝无仅有，未来更不会有。稀缺商业您值得拥有。 招上 一个核心: —— 以“休闲娱乐式购物”模式定位为核心，对主力商家展开招商活动 两个主题： 1、项目生活配套主题 2、公园休闲配套主题 本土知名超市商家及连锁店、 带有拓客能力的茶社、咖啡厅、等 品牌商户（大户）优先招商 设定一定的优惠条件（如免租金6个月），有针对性选择主要进驻业态中的5-8家重点品牌商户（大户）进行洽谈，优先对品牌商户进行招商，增强对其它中户、散户招商的号召力。招商信息发布 通过户外广告和定向派送招商海报向商户传递招商信息。 建议执行“低开高走”的订价策略： 低开高走是指商业项目在开始销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。 在开售时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。 一、带租约发售 内容与积极意义： 发展商与有意向经营商铺的客户进行洽谈，签订合作意向协定。当有其他买家购买到本商铺时，发展商将前期签订的意向客户介绍给该商铺的买家，进行租赁本商铺的细节洽谈，保证商铺的投资回报，让买家购买到商铺时就可拥有了稳定租约（回报）。二、5年返租回报 具体内容： 买家购买本项目商铺单位后，无须自己经营，将物业回租发展商统一经营，每年从发展商这里获得投资总额8-10% 的稳定回报， 5年后，发展商将该商铺单位归还给买家，届时买家将拥有一个成熟的铺位，可自用也可出租。 有利于拓宽商铺销售层面，缩短销售周期，减少投资风险。商铺由发展商统一管理，安排经营，有助于做旺商铺，返租期满投资者收回一个成熟的旺铺。 发展商前期一次性回笼商铺的全部资金，实施每年分付8-10%的计划，连续五年。购买商铺的买家每年可享受8-10%的返租回报，五年的总回报为40-50%，但只能是每年在发展商统一规定的时间内支取，而不是一次性由发展商支付。（有别于超轻松按揭） 五年保收计划:即客户在购买本项目10年时间内，发展商给予客户买铺总款的银行同等存款利率（利息）返还优惠，客户可选择以1年、2年或5年为一个结算阶段（客户只能收取利息额，不能获得本金，可从总价中一次性扣除）。 积极意义:本计划主旨在于对那些仍在持币观望，或是对本项目沿街商业仍然存有极大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激，同时也是为了彰显项目的品质及发展商的信心。 项目营销推广周期的划分思路 一、采用集中放量形式，商业开售前预热期 时间:2015年5月－6月项目业主大部分已经交付使用，同事生态园通过14年的活动时间及推广得到了较大的市场认可，二、持续销售期 时间:2015年6月