商品房买卖合同警惕九大陷阱重点分析.docVIP

商品房买卖合同警惕九大陷阱 今天，中国消费者协会发布了第二阶段不平等格式条款点评意见，对商品房买卖合同中存在的突出问题进行了详尽剖析。点评主要涉及九个方面：认购定金难归还，单方扩大解约权，减免责任巧设计，模糊标的好圈钱，面积误差设陷阱，违约责任不对等，一房二卖搞欺诈，虚假宣传不负责，购房签约先交钱。 对于普通百姓而言，商品房是大额消费品，有些人甚至要倾其一生甚至两代人的积蓄圆了“乔迁”梦。目前，商品房市场中存在诸多不规范行为，中消协提醒广大消费者在签约之前，一定要三思而后行。一是要了解有关商品房买卖方面的法律法规，做到心中有数；二是要关注开发商的商业信誉，调查其是否有不良记录以及土地使用权证，建设工程用地许可证，建设工程规划许可证、施工许可证，商品房预（销）售许可证等“五证”是否齐全；三是务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研，弄清自己的权利义务，不要在不知情的情况下贸然交付定金；四是要把好从签约到验收的每一关，对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。 保护消费者权益是全社会共同的责任，中消协正在进行的不平等格式条款系列点评工作得到社会各界的广泛肯定和大力支持，到目前为止，已收到全国各地的来信106封，涉及18个省，条款183条。其中，关于商品房方面的来信28封，初选入围条款64条，本次点评只从中选择了九个方面的问题。下一阶段中消协点评的内容是物业、金融、保险、中介服务等。 第二阶段格式条款点评意见(商品房领域) 点评线索一（认购定金难归还） 问题：目前，消费者在选购商品房时，常常被开发商要求签订“认购书” 、“订购协议”之类的认购协议，即由开发商事先准备好的格式合同，主要就消费者所选定的房屋位置、面积、单价、优惠比例、付款方式等几方面进行简单约定。其核心是要求消费者必须交纳少则千元多则几万元的定金，并限定在短时间内签订《商品房买卖（预售）合同》。而在签认购协议之前，开发商往往不向消费者提供《商品房买卖（预售）合同》等相关资料，使消费者无从了解自已的权利、义务，却在种种诱导下被套上了具有惩罚性的定金枷索。 条款1：天津市《××花园商品房认购协议书》中规定：“乙方（消费者）清楚并认可甲方提供的有关本认购协议书所指商品房的各项事宜，包括小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式、房屋建材及装修标准、设备配置、交屋时间、建筑面积、销售管理办法、由甲方提供的《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容，且清楚知道甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。乙方自愿与甲方就如下内容达成一致协议。” 消费者反映，在签认购书时，甲方并未提供《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容，却要求消费者违心签字，认可协议中所列的内容，并交付定金2万元。 条款2：本协议签订后，如乙方要求终止认购，需向甲方提出书面申请并经甲方同意，乙方所付定金不再返还，本认购协议书同时失效。 条款3：四川省消委会反映，成都《′′花园商品房认购书》中关于定金问题规定如下：“认购方应在2003年×月×日之前携带本认购协议、认购金收据、签约应付款项及欲登记产权名义人身份证原件、印章一枚，前往′′售楼部签订《成都市商品房买卖（预售）合同》，逾期者视同违约，……所缴认购定金不退还。 认购方选择一次性付款的，应在签定上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。” 点评： 1、法律依据： 《消费者权益保护法》第八条、第九条、第十条规定：消费者享有知情权、自主选择权、公平交易权。 第十九条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品和服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。” 《商品房销售管理办法》第二十三条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。” 《合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任（一）……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。” 第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法律或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的……” 第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同