隆基物业例讨论培训技术方案.ppt

隆基物业培训课程 ————案例讨论（1） 课程目标 加强隆基员工服务意识； 发散思维，开阔员工解决问题思路； 了解法律知识，明确物业公司法律责任； 小区里一般会有哪些安全问题？？ 设施设备安全问题； 地产商遗留安全问题； 业主人身安全问题； 业主财产安全问题； 员工自身安全问题；； 《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业未能按照物业服务合同的约定提供服务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主与物业服务企业可以在物业合同中约定物业服务企业维护小区安全义务的具体内容，可?以约定物业服务企业承担较重的义务，提高其注意标准等。物业服务企业未能履行合同中所约定的义务应当承担相应的法律责任。 《民法通则》第123条规定，从事高空、高压、易燃、易爆等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任，如果能证明损害是受害人故意造成的，不承担民事责任。 1、客服主管找到103室向该业主说明了单元业主反应的问题，该业主承认问题确实存在，但是他也不知道该将收购来的废品如何处置，该业主表示如果有合适的地方一定不在楼下堆放。 2、了解了业主的想法后，客服员工集思广益，得到一条出租车库的信息，如果将废品放置于车库里不是很好吗，既不影响业主生活，又能够使收购来的废品淋不到雨。最后把事情和103室的业主一讲，业主欣然接受，第二天就把废品集中丢放到车库里了。 3、第二天服务中心保洁部对通道进行了清扫消毒工作。 案例四：车辆丢失谁负责 2004年10月11日下午，西安市某小区业主郭先生将一价值23.5万元新买的小轿车停放在本小区物业管理公司指定的露天停车位上，并按物业公司的要求交了8元临时停车费，10月12日，上午当郭先生欲开车出去办牌照，发现此车已不翼而飞，随即向物业公司及派出所报案。经公安干警多方追查，至今该车尚未找到。2005年9月郭先生以该车已向物业管理公司缴纳了临时停车费，物业管理公司有责任保管车辆，要求物业公司赔偿丢失损失共计183000元。 你觉得郭先生的要求是否合理？? 案例五：这把钥匙该不该借 一天下午，一位业主来到某物业管理公司管理处，一番寒暄之后，便提出要借用自家新房子的钥匙。管理处服务人员一查，这位业主还未办妥入住的有关手续，这位业主解释道：“由于开发商交房的时间拖延了，预先买好的建材无处堆放，日晒雨淋已经变形，若不妥善存放恐怕不能用了。”这位业主再三向管理处承诺：“东西放进去后马上还钥匙。”看到业主十分焦急的样子，管理处服务人员动了恻隐之心，经商量决定对他网开一面，同时千叮咛万嘱咐，用完马上把钥匙还回。这位业主信誓旦旦，保证用完马上交还。 一天过去了，钥匙还未还；第二天过去了，钥匙还未还。管理处好几次电话催问，可这位业主每次都说：“马上还”。左等右等没等到业主来换钥匙，管理处觉得事有蹊跷，经理派人去查看。不一会儿，查看的员工来回报，说这位业主正在装修。经理立即带人赶到现场，只见业主正在大张旗鼓地装修卫生间，并擅自将浴缸排水管移位，打穿地板，新开了一个碗口大的洞。 从这件事中能总结吸取到怎样的经验教训? 案例六：未签物业合同能否不交物业费 艾某经营的网吧坐落于某市的一小区内。2003年7月,小区业主委员会、住宅楼业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后,物业公司按约定进行了物业服务,可艾某以其与物业公司之间没签物业合同,物业公司提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费。物业公司诉至法院,要求艾给付拖欠的物业管理费3611元。 你觉得艾某的要求是否会得到法院同意？ * 案例一：物业服务企业维护小区内安全义务的问题 9岁的张某在放学后，到同学李某家去玩，李某家住三楼，楼前有一颗大榕树，树枝伸到李某家的阳台。两人看到树上有鸟，张某即用身边的铁条打鸟，结果碰到挂在树上的被折断的高压电线触电身亡。经查，在距离李某家阳台垂直距离约5米的地方，有10千伏高压电线。事发前天晚上，刮7级大风将电线刮断落在了树上，导致损害的发生。于是张某的父母向法院提起诉讼。 你觉得物业是否该承担赔偿责任？？ 物业服务企业未尽到在小区内的管理职责，对电线刮断的事实未引起充分重视，应当承担责任。 电力公司作为高压电线的经营人，负有保障电力设施安全的义务但亦未履行该义务，也应当承担责任。 张某在李某家阳台触电死亡事实清楚，电力公司对大风过后的电力设备未能及时采取措施消除危险，对张某的损害负主要责任。物业管理企业对刮风给小区造成的危害未及时检查，消除安全隐患，应承担次要责任。法院判令电力公司和物业服务企业连带赔偿张某父母的损失计60万元 判决结果—————— 相关法律依据—————— 案例二：业主与业主的纠结 某小区103室一位年长的业主，由于退休在家闲来无事，自小区第一批业主入住以来一直