万科城风情商业街销售营销推广总纲重点分析.pptVIP

（5）认筹需知： （6）内部认筹补充说明 （7）内部认筹期间需重点考虑其它问题 问题1、内部认筹策略（少认筹号、高成交率或多认筹号、中低成交率） 问题2、内部认筹推售单位策略 问题3、内部认筹期间策略调整（根据客户对价格、产品的反应） 问题4、如何保证高解筹成交率（三关筛选客户） 第二阶段： 十年造城，财富盛宴---认筹阶段 （2004年9月4日-11月5日） 1．阶段性销售目标 n??????? 完成认筹号350个以上 n??????? 保证解筹成功率达30%以上，认购套数达100套左右 n??????? 解筹日实现70%销售率 n??????? 完成销售面积达7000平米以上 2．阶段性营销主题： 十年造城，财富盛宴 本阶段主要为认筹阶段，需要大量积累意向客户，为开盘解筹爆发式销售做充分的准备；与住宅互动，公共媒体开始较密集的宣传。 3．阶段性重点工作内容 工作内容 开始时间 完成时间 备注 一、全面开展认筹工作 2004/09/04（六） 2004/11/05（五） 1、主力商家正式签约及商铺VIP认筹活动 2004/09/04（六） 二、媒体广告全面展开 2004/09/06（一） 2004/11/05（五） 三、系列促销活动全面展开 1、汽车时代“20+20”新城市中心商业模式研讨会暨招商成果新闻发布会 2004/10/16（六） 住宅开盘后二周 2、“龙-坂商圈历史机遇--万科城商业投资价值论证会” 2004/10/23（六） 商铺解筹前二周 3、配合住宅参加秋交会及住宅开盘 2004/10/01（五） 2004/10/07（四） 四、开盘销售资料 1、开盘相关法律文件（认购需知、价格表等） 2004/10/01（五） 2004/10/01（五） 2、商铺投资锦囊（楼书） 2004/10/01（五） 2004/10/01（五） 4．阶段性重要营销策略—如何在2个月内积累350个认筹量？ （1）媒体宣传： n?????本阶段在主流媒体的软文报道相应增加；并在认筹前2周投放平面广告 n??????本阶段住宅正式发售，在住宅推广中可以发布认筹信息； n??????在万科内部刊物详细介绍商业部分的定位及认筹信息； n??????户外广告发布开盘信息； n??????在深圳电台发布销售广告； ?（2）销售工作： n?重点突破万客会投资客户，充分启动万科客户资源； n?启动合和创富俱乐部近万名投资客户； n?通过客户的信息反馈为销售策略进一步完善提供市场依据 （3）活动营销： n 配合住宅开盘及参加2004年秋交会 n住宅开盘后开启“招商成果新闻发布会暨新城市商业中心开发模式研讨会” n认筹前可开展“万科城商业价值论证研讨会”，类似万科城土地竞拍前的价格论证，以吸引关注抬高价值 n本阶段借势住宅，以项目的信息渗透为主，8月份以新闻报道的形式结合招商进度在主流媒体上报道； n在万科内部媒体上结合招商进度做预告性介绍，积累认筹客户，同时有效启动万客会投资客户和合和创富俱乐部会员；  （2）销售中心/公共商业空间 要结合本项目的核心定位，将西班牙异域风情的元素融入其中，营造异域风情商业街热情、浪漫的风格 六、项目卖点挖掘及投资抗性分析 （一）项目卖点挖掘（项目核心价值分析） 1．中国房地产领跑者：万科品牌具有的号召力和公信力 2．万科十年造城计划：万科城，深圳未来生活之城，CBD后花园人居新城 3．“七横十三纵”大交通价值：“大深圳”格局下龙-坂商业升级换代，万科城“新城市商业中心”诞生 4．汽车时代“20+20”模式商圈效应： 5．新城市主义商业中心：集美食.购物.休闲.文教与一体，3万m2浪漫风情商业中心，深圳首个西班牙异域风情商业街，深圳首个“会员制集约化经营”国际美食坊 6．“5年升值计划”--“城市化”和“地铁效应”掀起投资热浪 7．经营创造价值：专业商业经营管理公司，确保未来收益稳定 8．立体化集约推广：巨额共同推广基金，统一管理、统一经营、统一推广 9．充足停车位：拥有4200多个停车位 10．广场街铺王：12000平方米城市文化休闲广场街铺王 11．深圳唯一湖景街区：坐拥5000平方米人工湖无敌景观 12．步行者的天堂：400多米长体验式步行街区 （二）客户投资抗性分析及应对策略 1．客户投资抗性分析 业态无法如预期规划，很难经营成功 租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平 核心商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清。 周边（如坂田村）新增商业会对项目构成极大威胁。 从坂田村进入本项目中间路