土地储备开发重点分析.pptVIP

* 土地储备开发 土地储备开发的含义 土地储备开发对土地价格的影响 土地储备开发对房地产市场的影响 小组成员： 周竞宇 任高荣 栗琛 土地储备制度的含义 1 我国的土地储备制度是指政府对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理并完善相应配套后 3 进而对其实施合理干预和有效调控的一种管理制度。 2 以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府对土地一级市场供应的垄断 收回储备：是指土地储备中心将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城市建设发展调整规划需要收回的地块依法收回，使之进入政府土地储备库的行为。 收购储备：是指土地储备中心在土地二级、三级市场上，根据土地储备和供应计划，在同等条件下优先购买土地使用权，增加土地储备的活动。 征用储备：是指国土资源储备中心根据土地利 用总体规划、城市建设总体规划、土地利用年度计 划、土地市场需求，为强化政府土地资本营运后劲 而将城市规划区范围内的集体土地，统一征为国有 并将有纳入政府土地储备库的活动。 土地置换：是指由土地储备中心根据政府的经济发展战略和城市经济结构，对原来在城区内不符合城市规划或对企业发展有阻碍的企业或单位进行用地布局调整，用储备土地置换出原企业或单位的土地。用来置换的建设用地均为国有土地，不涉及土地性质问题。 储备阶段 收购阶段 出让阶段 根据土地储备机构取得土地的来源不同，收购模式大致分为两类： 一是城市化进程中对农村集体用地进行统一征用； 二是对原城市范围内的土地，因变更用途、盘活资产等原因，予以收购、置换、回收 土地储备机构将收购取得的土地集中起来后， 委托专门机构进行基础设施的配套建设， 使生地、毛地变成熟地 我国现行的土地储备制度大致分为三个阶段 在土地出让阶段，土地储备机构按照政府确定的土地年度供应总量计划， 将所储备的土地有步骤地推向市场。 一般采用协议出让、招标出让、挂牌出让和拍卖出让四种形式供应土地。 目前，国内正在实施的城市土地储备制度的运作模式可分为三大类： 市场主导型、政府主导型和政府市场混合型。 D B C A 主要体现在以下几个方面 土地储备制度的初衷就是通过对土地价格的影响，进而提高 土地利用率，稳定房地产行业。国家施行土地储备制度以来， 对我国的土地价格产生了一定的影响，这也是土地储备制度 产生作用的重要标志之一， 土地价格由价值和供需决定 土地储备导致土地供应量减少 土地储备导致土地需求量增加 土地储备提高地价 土地储备开发对土地价格的影响 决定土地价格的主要因素有两方面 土地自身的所在价值 由供需而 影响 作为一种商品，土地的价格是由自身的价值和供需共同决定的， 而目前影响土地价格的主要因素就是供应量与需求量的关系 A.土地价格由价值和供需决定 换句话说 如果土地需求量提高， 供应量减少那么土地 的价格会升高 如果土地的供应量增加， 而需求量减少，那么土 地的价格会降低 因为土地自身的价值受外界因素的影响较小， 所以目前土地的价格主要是受供需关系来影响的。 本次演讲就是主要通过土地的供需关系， 来介绍土地储备制度如何影响土地的价格 B,土地储备导致土地供应量减少 土地储备制度主要是国家为了维护土地市场的公平公正， 将一部分的土地储备起来运用到适当的地方， 土地储备制度实施以来， 近十几年的时间土地的 价格上涨了四五成左右， 主要是因为土地储备制度 使得土地的供应量减少造成的 主要体现在以下几个方面 A B A，土地储备制度就是国家利用行政干预对土地实施垄断，政府对于土地的垄断行为 既存在追求社会利益的倾向，也存在追求市场利益的倾向，但是由于土地储备制度 最开始的目标主体不太明确，一般在社会利益和市场利益做取舍的过程中，都倾向于 获取市场利益，尤其是一些地方政府获取市场利益的倾向更加明显 B,其他土地市场的供给变少，土地储备制度在建立之前，很多官员已经开始通过隐秘的 形式出让土地，使得土地储备过程中，并没有获得预期的土地数量。由于土地储备制 度相关的法律法规还不太健全，因此很多土地的开发商通过隐形市场操作，从而获得 更多的利益，导致了土地的价格进一步增长。这两方面行为存在着共同的特点，即土 地储备导致土地供应量减少，从而导致土地价格上升，这也符合商品经济中供需关系 影响土地价格的相关理论。 C,土地储备导致土地需求量增加 通过上面的理论可知: 土地价格 受供需关系的影响 围绕土地价值波动 一方面土地储备制度导致了土地的供应量减少 另一方面土地储备制度同时导致了土地的需求量增加 主要表现在： 土地储备制