201002华燕池州项目商业部分市场研判与产品定位119P要点概述.ppt

社区消费分析 项目直接辐射的社区居民将是当地最具品质的消费者，可以引领整个池州居民的商业消费向往。 社区消费分析 他们选择这里置业，不仅仅只是为了居住。。。 他们还需要有足够品质的现代化休闲、美食、购物、娱乐消费。。。 只是，在现在的池州，他们找不到这样一个地方。。。 现在，我们可以满足他们的消费向往。。。。 市场研判小结 池州商业地产市场现有三种营销模式比较分析 区域 营销模式 代表项目 主力价格区间 市中心 高价待售、无回报 财富广场、金汇广场 18000-38000 传统商业区 中等价位、多数先租后售、有一定回报且可信度较高 商之都红街、天地商业广场 10000-20000 站前区 低价入市、宣传中招商与销售同步进行、高回报无担保 上海城、甲地国际商贸城、世纪广场 3000-8000 立足于站前区的商业市场环境，我们能否以领先的产品+回归理性的价格来选择新的营销模式？ 城市商业市场：布局无序化、整体层级较低 区域商业市场：产品同质化、漠视生活消费 商业空间创新 市场研判小结 旅游消费客群：消费能级高、需要品质消费 社区消费客群：人群基数大、需要品质生活 业态内容创新 商铺投资客群：投资理性化、需求长远回报 营销模式创新 产品 创新 城市商业发展潜力巨大 区域市场产品同质化 指向合适消费群体 打造产品的差异化 不一样的模式去化 项目的发展面临着城市和市场的双重作用，寻求新的发展方向成为项目发展的内在需求。 项目发展方向 市场研判小结 市场研判小结 市区消费人群：餐娱消费 旅游消费人群：特色购物 未来社区人群：社区生活 客群定位 ↓ 产品规划 市场竞争 ↓ 创新突围 新途 第二部分 | 产品定位规划 项目地块概况 SWOT 分析 产品整体定位 产品规划建议 项目地块概况 绿化广场用地 用地性质：公共设施(商服、办公、旅馆) 用地面积：约3.80公顷（38019平米） 容积率：2.0 建筑密度：30%, 绿地率：35% 建筑面积：约49425平米。 配套公厕、垃圾收集点和停车场地。 建筑物退让世纪森林大道中心线不少于50米 退让其他道路红线不少于10米 优 势 。 品牌优势：目前当地市场除了碧桂园外，农工商房产是最具实力和品牌价值的开发商，且已开发项目的产品一向在一、二线城市占据高端洋房市场，在现代社区商业的发展运营上也富有成功经验，相比碧桂园一直走三、四线城市的发展路线，农房的产品更能代表时代的潮流。 区位优势：本案位于站前区核心区域，是池州的新兴发展城区，且区域的规划定位就是商贸物流产业主导，拥有非常好的发展潜力和前景。 环境优势：本案地块内拥有大面积的原生态市政绿化坡地，拥有周边项目无法比肩的自然环境，同时本案并没有与火车站紧邻，避免了受到其嘈杂人流与环境的不利影响，非常有利于本案打造休闲型、体验性、、人性化、高品质的现代商业项目。 SWOT分析 劣 势 。 区域发展不成熟：站前区的住宅与商业发展顺序倒挂，商业已经大规模开发甚至建成，但是新建住宅社区项目发展缓慢，再加上池州本身较小的人口规模，如未来没有大量的人口导入，该区域的商业地产必然存在极大的消费客源缺失优势。 区域城市形象不好：大量的专业市场、小商品市场，千篇一律的纯投资型产权商铺，极大的影响了区域的城市形象，本案必须以产品优势和品牌推广来扭转这种形象。 绿化广场的不利影响：市政绿化广场虽然给本案的商业环境加了人，但同时也占据了本案最好的商业市口位置，非常不利于吸引火车站方向和主干道的人流、车流。 SWOT分析 机 会 。 住宅投资市场热钱转移：在09年年末楼市的又一轮火暴周期之后，国家的宏观调控政策又开始发力，但其只是对投资型住宅市场的打压效应会比较明显，而并不针对商业和办公、酒店类产品的投资市场，这将促使相当多的住宅产品投资者向商办类投资市场转移。 专业团队全程定单式操作：项目现为空地，且前期产品规划和建筑设计均尚未展开，这样我们的专业商业地产团队可以从一开始就介入产品的研发，对商业地产项目来说，这种定单式的产品发展战略是非常重要，这将有利于我们联手打造出既符合市场发展方向和需求，又能跟上国内甚至国际一线城市商业发展潮流的新锐商业地产项目。 SWOT分析 威 胁 。 碧桂园大型商业配套的威胁：根据规划“碧桂园商业广场占地17000平米，立体式商业布局，欧式建筑风格商业街与项目产品风格紧密相融，集大型超市、大型购物商场、特色餐饮、品牌店于一体。” 其商业产品定位和形态品质会对本案形成一定威胁，同时碧桂园宣称其已与麦当劳、大润发、万宁、香江家私等国内外一线品牌建立了全国战略联盟，不论实际的合作情况如何，其对投资者的吸引作用还是不容忽视的。 周边商业的客群分流威胁。 市区成熟区域新建项目的投资竞争威胁。 SWOT分析 产品整体定位 产品定