土地增值税特殊事项的处理课件.ppt

开发商与包销商分别向客户分别发票对土地增值税额有无影响？ 未办理产权过户，以两份合同办理产权，这是法律不允许的，但如客户仅凭开发商合同办理产权产是可以的。如果这样，那么同一土地增值额就会分解成两个部分，就会变成两个较低的增值率，从而适用两个较低的增值税率。如是全资子公司包销，那么子公司还可免征契税。但这是避税的不正当方法。规范的方法是发票与合同由开发商提供，包销公司向开发商开据佣金发票。但为避税什么可能都会有的。主要反映为店面的销售。 非自建的甲供材能否作为扣除项目？ 甲供材情况很复杂，要区分不同情况进行甄别。首选是施工企业是否开据含甲供材金额在内的建筑安装发票给施工企业。对于设备部分，甲供材一般不会重复，但对钢筋水泥石材部分，重复的可能性是相当大的。这要从乙方的利益说起。首先乙方的利益来自管理费与法定利润，两者的预算计价基础是直接费，直接费不可能不含直接费，这是国家预算规定。 清算时收入的确认问题? 土地增值税清算时，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额确认收入，如不这样计算，金额很难对应面积。对销售合同所载商品房面积，与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。一般以竣工验收后的测绘报告为准。 关于转让房地产的成交价格明显偏低的确认问题 根据土地增值税实施细则第十四条第（三）款规定：房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。在执行此项规定时，房地产成交价格低于30%（含30%）以上的，有评估价格的按照评估价格确定；没有评估价格的，按下列顺序确定：按本幢建筑物平均销售价格确定；按本企业当期的销售平均价格确定；按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 扣除项目的确认形式上的原则什么? 在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，以实际支付并取得合法有效凭证为准，对只有实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目。 房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题？ 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金应在一定时间内支付。因此，在计算土地增值税时，对竣工结算后，甲方扣款，但乙方对该部分扣款已开具发票的，按扣留的质保金全额扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 以房地产作价入股投资再转让扣除项目的确认问题 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定以外情形，以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，如果所投资、联营企业将房地产再转让的，其房地产的扣除项目金额，按作价入股前投资、联营方为取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物再转让时由批准设立的评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，经税务机关确认后，计算扣除项目金额。 以房地产作价入股投资再转让扣除项目的确认问题 纳税人不能提供作价入股前投资、联营方取得土地所支付金额合法有效凭证的，按投资、联营方取得土地当年有关部门公布的基准地价确认；投资、联营方取得土地当年有关部门尚未公布基准地价的，按有关部门公布的最接近年度的基准地价确认；纳税人既不能提供作价入股前投资、联营方取得土地所支付金额合法有效凭证，又不能确定投资、联营方取得土地的具体年份的，按有关部门最早公布的基准地价确认。当地没有基准地价的，按相邻地区同类同期基准地价确认。 以获取土地房产为目的的股权转让是否征收土地使用税问题 财税[1995]48号 规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税[2006]21号规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 以获取土地房产为目的的股权转让是否征收土地使用税问题 国税函〔2000〕687号 全文有效 成文日期：2000-09-05 字体： 【大】 【中】 【小】 广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 （桂地税报〔2000〕32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现